Je huis verkopen aan je kind, hoe vermijd je extra belastingen?

Wil je het ouderlijke huis verkopen aan een van de kinderen om het binnen de familie te houden? Of wil je jouw kind minder successierechten laten betalen bij de erfenis? Er zijn een aantal bijzondere constructies om je eigen huis of appartement aan je kind te verkopen. Maar de belastingdienst kijkt mee. Wat zijn de regels, valkuilen en beste manieren? We sommen ze voor je op.

Er zijn 4 manieren om je huis te verkopen aan een kind:

Je huis gewoon verkopen aan een marktconforme prijs

De meest veilige en transparante manier om je huis te verkopen aan je kind is via een gewone verkoop. Een gewone verkoop verloopt zoals bij een verkoop aan derden. Je kind betaalt de volledige, marktconforme vraagprijs en je doet als ouder volledig afstand van de verkochte woning.

Extra erfbelasting vermijden bij een gewone verkoop

De belastingdienst zal een gewone verkoop niet beschouwen als een vroegtijdige schenking, waardoor je kind later de volledige erfenis kan ontvangen. Geef je je kind een stevige korting en verkoop je de woning aan een lagere prijs? Dan kan de belastingdienst dit zien als een schenking aan je kind. Hierdoor zal je zoon of dochter later alsnog extra successierechten moet betalen om de volledige erfenis te krijgen.

Om extra schenkingsrechten te vermijden werk je best met een erkende schatter die een officieel schattingsverslag opmaakt. Zo kan je kind aantonen dat hij of zij de correct geschatte waarde van het ouderlijke huis betaalde. Zo is er achteraf geen discussie mogelijk.

Verkopen van de naakte eigendom

Bij het verkopen van de naakte eigendom (de woning) aan je kind, kopen de ouders het vruchtgebruik van de woning en de kinderen de naakte eigendom. Dat betekent dat de ouders in hun huis kunnen blijven wonen zolang zij leven.

De ouders betalen voor de aankoop van het vruchtgebruik en de kinderen betalen de naakte eigendom. Een notaris kan berekenen hoeveel je als ouder moet betalen en hoeveel euro’s de kinderen moeten neertellen. Dit wordt bepaald aan de hand van de tabellen die jaarlijks in het Belgisch Staatsblad verschijnen. Kinderen kunnen ook huurinkomsten vragen tijdens het vruchtgebruik.

Als één van de ouders sterft, wordt er meestal overeengekomen dat de langstlevende ouder het vruchtgebruik behoudt. Als beide ouders overleden zijn, krijgt het kind het volle gebruik van de woning.

Het opsplitsen van de naakte eigendom en het vruchtgebruik is een middel om het kind minder successierechten te laten betalen bij het krijgen van de erfenis. Toch is dit geen zekerheid. Vaak is de naakte eigendom te duur voor het kind. Daarop schenken de ouders (een deel van) het benodigde bedrag. De belastingdienst kan dit alsnog zien als een deel van de erfenis, tenzij je aan een van volgende voorwaarden voldoet.

Voorwaarden bij verkoop van de naakte eigendom

  • Er wordt schenkingsrecht betaald bij de schenking van het geld. Een handgift komt ook in aanmerking als die geregistreerd wordt en als er schenkingsrechten op betaald worden.
  • Als je kan aantonen dat je kind het geld vrij kan gebruiken en het dus geen schenking is die specifiek dient om de aankoop van de naakte eigendom te betalen.

Maar zelfs als je erin slaagt om minder successierechten te betalen, zijn er nog enkele valkuilen aan deze constructie. Als je kind schulden maakt, kunnen de schuldeisers beslag leggen op de naakte eigendom en die zelfs laten verkopen. Als inwonende ouder, behoud je dan het vruchtgebruik, maar je krijgt te maken met een andere eigenaar.

Deze regeling kan ook voor ruzie en onrust zorgen in de familie. Discussies over onderhoudskosten of huurgelden kunnen de relatie tussen ouders en kinderen onder druk zetten. In het slechtste geval kan het kind beslissen om de naakte eigendom te verkopen.

Laat je goed adviseren door een notaris om deze optie grondig te onderzoeken.

Je huis verkopen aan je kind op lijfrente

Ook bij het verkopen van een huis of appartement op lijfrente proberen ouders te vermijden dat hun kinderen successie-of schenkingsrechten moeten betalen. De verkoop op lijfrente betekent dat ouders een levenslange rente uitgekeerd krijgen. De kinderen kopen de woning aan een goedkope prijs en de ouders genieten van een extraatje bovenop hun pensioen.

Ook hier bestaat de mogelijkheid om als ouder het vruchtgebruik van de woning te behouden. Hierbij kan een dubbele rente worden vastgelegd: een lager bedrag zolang de ouders, de verkopers, gebruik maken van de woning. En een hoger bedrag eens de ouders de woning verlaten.

Maar in de realiteit is verkopen aan je kind op lijfrente niet zo eenvoudig. De fiscus gaat er meteen vanuit dat een verkoop op lijfrente bedoeld is om successierechten te ontlopen. Daarom komt deze constructie in de praktijk niet zo vaak voor. De belastingdienst ziet het als een vermomde schenking omdat de maandelijkse rente in de praktijk nooit betaald wordt.

Soms wordt de rente wel betaald aan de ouders, maar wordt die op een andere manier terugbetaald. Ook kan een zeer lage rente gevraagd worden die niet in verhouding is tot de levensverwachting van de ouders of de waarde van de ouderlijke woning.

Het kind moet aan de fiscus kunnen aantonen dat de maandelijkse rente betaald wordt aan de ouders, zonder enige vorm van terugbetaling. Zoniet kan de belastingdienst eisen dat er alsnog schenkingsrechten betaald worden. Er kan zelfs een boete volgen wegens fraude.

Ook eventuele andere kinderen kunnen zich hierbij benadeeld voelen. Andere broers of zussen kunnen daarom vooraf hun akkoord geven bij deze constructie.

Verkopen met afstand van kapitaal

Je eigen woning verkopen aan een kind met afstand van kapitaal is gelijkaardig aan het verkopen op lijfrente. Als ouder doe je afstand van het geld dat je zou krijgen voor de woning. Ook deze constructie staat hoog op de alarmlijst van de belastingdienst.

Risico’s bij bijzondere verkoopconstructies: minder erfenis

Het verkopen van de naakte eigendom, verkopen of lijfrente en verkopen met afstand van kapitaal kan worden gezien als een ‘bijzondere constructie’. Dat betekent dat de belastingdienst ze beschouwt als een vroegtijdige schenking. Bij het overlijden van een van de ouders zullen er extra successierechten geëist worden door deze vroegtijdige schenking. Wat nadelig is voor je kind.  

Maar ook bij een gewone verkoop ben je nooit 100% vrij van controles. Zelfs als de kinderen kunnen aantonen dat zij wel degelijk een realistische verkoopprijs hebben betaald, kan de belastingdienst bij hen aankloppen.

En dan zijn er nog de eventuele andere kinderen die geen deel uitmaken van de verkoop. Broers of zussen kunnen de verkoop van het ouderlijke huis zien als een voorschot op de erfenis en ze kunnen zelfs een terugbetaling eisen. In de praktijk wordt dit een “inkorting” genoemd. Dit is een wettelijk (onweerlegbaar) vermoeden.

Je huis verkopen aan je kind en terughuren

Naast het ontlopen van successierechten, is er nog een interessante reden om je huis aan je kind te verkopen: beleggen. Door de ouderlijke woning te verkopen en nadien te huren, kunnen zowel de ouders als het kind een belegging aangaan.

De aankoop van de woning is voor het kind een belegging op zich aangezien de waarde van de woning toeneemt. Bovendien zorgen de huurgelden voor onmiddellijke opbrengst. Daarnaast kunnen de ouders de opbrengst van de verkoop opnieuw beleggen of investeren in iets anders om met die winsten de huur te betalen. Een win-win operatie.

Conclusie

Wil je zeker zijn dat je kind geen extra successierechten of schenkingsrechten moet betalen én dat het huis binnen de familie blijft? Dan ga je beter voor een klassieke verkoop aan een correcte, marktconforme prijs. Wil je toch besparen op de successierechten? Dan is de splitsing van naakte eigendom en vruchtgebruik een goede mogelijkheid. Maar dan moet je wel kunnen aantonen dat jij geen geld hebt geschonken aan je kind om de woning aan te kopen.

Ook bij een verkoop op lijfrente moet je kind bewijzen dat hij of zij de rente betaalt en niet terugkrijgt van de ouders. Anders kan de fiscus ingrijpen, extra belastingen eisen en zelfs boetes opleggen.

Heb je meerdere kinderen? Bespreek dit dan ook met hen. Zo vermijd je discussies en zelf ruzies als je het ouderlijke huis gaat verkopen binnen de familie. Ze kunnen later ook een vergoeding vragen aan de bevoordeelde broer of zus.

Laat je in de eerste plaats goed informeren door een notaris om alle opties te overlopen.

Bron: notaris.be

Dit artikel werd laatst bijgewerkt op