Je plaatst je woning online via een immosite, maar de bewoonbare oppervlakte wordt gevraagd. Een zeer belangrijk getal dat de waarde van je huis of appartement beïnvloed. Als je een plan hebt van de architect is de woonoppervlakte berekenen niet zo moeilijk. Toch is het niet altijd duidelijk wat nu precies ‘bewoonbare ruimte’ is en wat niet. Maar wat als je geen plan hebt? En wat met de totale bebouwde oppervlakte of de totale grootte van je stukje grond? We verduidelijken het verschil en tonen hoe je dit eenvoudig en snel kan berekenen.
- Wat is bewoonbare oppervlakte?
- Hoe nauwkeurig moet de oppervlakte berekend worden?
- Hoe de woonoppervlakte berekenen?
- Hoe de oppervlakte van je perceel berekenen?
Wat is bewoonbare oppervlakte?
Er is heel wat discussie over bewoonbare ruimtes in een huis of appartement omdat er geen algemene of juridisch sluitende definitie over bestaat. Zo zal de ene bergruimte niet als bewoonbare ruimte gezien worden als het niet meer is dan een ruime kast. Maar een berging waarin je vrij kan bewegen is dan weer wel ‘bewoonbaar’.
Stel jezelf de vraag: kan je de ruimte apart verhuren aan iemand? Dan maakt het deel uit van de bewoonbare oppervlakte.
Wat valt er zeker niet onder bewoonbare oppervlakte?
- Een kruipruimte
- De oppervlakte van een trap
- Ingebouwde kasten (tenzij het een inloopdressing is)
- Een onbereikbare zolder (zonder enige trap)
- Een carport of (deels) open parkeerruimte
Het gaat dus om alle ruimtes die effectief gebruikt kunnen worden (vb. ingerichte zolder als slaapkamer, berging, hobbykamer, kelder, garage…). Die ruimtes maken deel uit van de totale bewoonbare oppervlakte. De douche, het bad en andere vaste toestellen horen hier ook bij. Elke ruimte mag volledig opgemeten en in rekening gebracht worden.
Bij de verkoop van een woning is de bewoonbare oppervlakte een belangrijke indicator om de verkoopprijs te berekenen. Rond de oppervlaktes af naar boven om een rond getal te krijgen per ruimte. Dat maakt het eenvoudiger voor de koper om een beeld te vormen van de grootte van je kamers.
Hoe nauwkeurig moet de oppervlakte berekend worden?
De bewoonbare oppervlakte in een zoekertje is in de eerste plaats een indicatie. Een woning wordt niet verkocht aan een prijs per vierkante meter, maar aan de prijs die de koper wil geven voor de woning en het perceel waarop het huis zich bevindt. Het is dus aan de koper om de woning en de bijhorende grond fysiek te bezichtigen en de waarde correct in te schatten.
De bewoonbare ruimte zegt ook niet alles. Een woning van 80m² kan veel ruimer aanvoelen en efficiënter ingedeeld zijn dan een woning van 100m². Ook dat kan de waarde beïnvloeden.
Makelaars voegen de oppervlakte van trappen en kruipruimtes vaak toe aan de totale bewoonbare ruimte. Zo laten ze een woning groter lijken in de zoekertjes, waardoor er mogelijk meer geïnteresseerden langskomen om de woning te bezoeken. Heel eerlijk is dit niet, maar het is juridisch niet strafbaar.
Het burgerlijk wetboek voorziet wel een bescherming. De geadverteerde oppervlakte mag niet meer dan 1/20ste afwijken dan de reële oppervlakte. Volgens de wetgeving moet de verkoopprijs daarop aangepast worden. Maar na het ondertekenen van het compromis of onderhandse verkoopovereenkomst, kan dit niet meer aangevochten worden.
“Het goed wordt verkocht in zijn huidige staat van ligging en hoedanigheid met al zijn zichtbare en onzichtbare gebreken zonder dat de koper op enige vergoeding of prijsvermindering aanspraak zou kunnen maken uit hoofde van verborgen gebreken en ernstige herstellingen aan het verkochte goed. De verkoper verklaart evenwel geen weet te hebben van verborgen gebreken in het bij deze verkochte goed.
De aangeduide oppervlakte wordt niet gewaarborgd, elk verschil meer of minder, zelfs één twintigste, is in het voordeel of in het nadeel van de koper.“
Deze tekst in het compromis en de uiteindelijke verkoopakte voorkomt dat de prijs aangevochten kan worden na ondertekening.
Wat betekent dit concreet? In de praktijk kan de koper een lagere prijs onderhandelen omdat de bewoonbare oppervlakte lager is dan geadverteerd. Maar eens het compromis ondertekend is, ligt de prijs juridisch vast. Zelfs als de koper achteraf de woonkamer nameet en ontdekt dat die 10m² kleiner is dan aangegeven in het zoekertje.
Helemaal anders is het bij een stuk bouwgrond. Dan betaalt de koper wel een prijs per vierkante meter en moet de beloofde, geadverteerde waarde wel overeenkomen met de realiteit.
Hoe de woonoppervlakte berekenen?
Je hebt een plan van je woning
Heb je een plan van de architect in handen? Dan kan je alle afmetingen terugvinden op de kaart. Hebben je ruimtes allerlei hoekjes en kantjes? Deel ze dan op in verschillende rechthoeken om de oppervlakte te berekenen door de lengte en breedte te vermenigvuldigen en tel ze daarna bij elkaar op. Ga zo door tot je alle ruimtes berekend hebt en tel alle ruimtes opnieuw op om de totale bewoonbare oppervlakte te weten.
Voorbeeld: De bewoonbare oppervlakte van de bovenverdieping berekenen
- Slaapkamer van 4m breed en 3m lang (4m x 3m) = 12m2
- Kinderslaapkamer van 3m breed en 3m lang (3m x 3m) = 9m2
- Badkamer van 1,5m breed en 3m lang (1,5m x 3m) = 4,5m2
- Gang van 1,5m breed en 4,5m lang (1,5m x 4,5m2) = 6,75m2
De totale oppervlakte bedraagt 12m2 + 9m2 + 4,5m2 + 6,75 = 32,25m2.
Geen plan of schets: gebruik een meter
Geen plan van je woning? Dan moet je aan het werk met een meter. Ook hier meet je steeds de lengte en breedte van een ruimte en deel je het op in rechthoeken die je nadien optelt. Je kan de ruimtes ook afstappen om een schatting te bekomen, maar probeer toch zo nauwkeurig mogelijk te zijn om een realistisch beeld te schetsen.
Je kan hetzelfde doen voor je tuin. Maar er is ook een andere, digitale manier om de grootte van je tuin te schatten.
Hoe de bouwoppervlakte en oppervlakte van je perceel berekenen?
Een perceel is de grond waarop je huis gebouwd is en waar je volledige eigenaar van bent. Is een stuk van je grond eigendom van iemand anders? Dan zijn er twee percelen. Percelen worden geregistreerd bij het kadaster waar het een uniek kenmerk krijgt: een kadastrale aanduiding.
Als je een bescheiden woning met tuin hebt kan je de totale oppervlakte van je perceel of grond eenvoudig opmeten. Geen zin om je rolmeter boven te halen of is er geen beginnen aan door de heel grote oppervlakte? Bespaar jezelf de moeite, want je kan ook eenvoudig online opmeten.
Zowel de federale als de Vlaamse overheid houden de informatie van alle percelen bij. En dus ook de afmetingen van de percelen. Het kadasrale percelenplan is online beschikbaar via een aantal websites. Een van die websites is het online kadastrale percelenplan CADGIS. Daar kan je het Belgische kadastrale percelenplan gratis raadplegen en er zelfs een afdruk van kan maken. Door je adres in te geven en de tools te selecteren, kan je heel eenvoudig je oppervlakte meten, de breedte van je gevel, je tuin, garage, enz.
Een alternatief is de website van Geopunt Vlaanderen. Die perceelservice werkt op een gelijkaardige manier als CADGIS, maar je kan tegelijk ook nagaan of je woning in een overstromingsgebied ligt door de kaarten, die je kan inladen als ondergrond.
Voor zowel CADGIS als Geopunt gebruik je best een recente browser van Chrome, Firefox of Edge.
Conclusie
Met of zonder plan kan je eenvoudig alle bruikbare ruimtes opmeten door ze in vierkanten in te delen en op te tellen. Rond het resultaat per kamer af om een duidelijk beeld te schetsen en tel alles op om de totale bewoonbare oppervlakte te bekomen.
Je tuin, gevelbreedte en perceeloppervlakte bereken je via een van de online kadastrale percelenplannen. Zo heb je alle afmetingen verzameld en ben je goed voorbereid om je zoekertje aan te maken op een immosite. Ook tijdens de rondleiding met kandidaat-kopers kan je alle afmetingen correct meegeven. Zo weten de kandidaten meteen of hun bed of kast past in de slaapkamer.