Je huis opnieuw verkopen na 1, 2, 3 of 5 jaar: wat zijn de kosten?

Niemand verkoopt graag een eigen huis of appartement na slechts één of meerdere jaren na aankoop. Toch zijn er situaties waarin je moet verkopen. Wie een huis verkoopt, kort na de aankoop, moet rekening houden met een aantal positieve en negatieve gevolgen. Want zo een snelle verkoop van een woning roept ook vragen op bij de belastingdienst.

Wat je moet weten bij een snelle herverkoop van je woning:

• Wat is de registratiebelasting?
• Je woning verkopen binnen de 2 jaar na aankoop: terugbetaalde registratierechten
• Verkopen binnen de 3 jaar na aankoop: aanvullende registratierechten betalen
• Je woning verkopen binnen de 5 jaar na aankoop

Voor we beginnen: de registratiebelasting, hoe zit dat nu weer?

Voor we uitleggen hoeveel en wanneer je moet betalen of terug kan krijgen, is het belangrijk om te begrijpen wanneer welke registratiebelasting van toepassing is. Standaard bedraagt de registratiebelasting of registratierechten 10% op de aankoopprijs van de woning. Maar er zijn 4 voorwaarden waar je moet aan voldoen om dat tarief te laten zakken naar 7%.

• De woning wordt aangekocht door een natuurlijke persoon en niet door rechtspersonen (bedrijven, verenigingen, …).
• Het moet gaan om de aankoop van de enige gezinswoning. Dus geen bouwgrond. De koper mag ook geen andere woningen of bouwgronden bezitten.
• De volledige eigendom moet gekocht worden. Slechts een deel van de woning kopen of enkel het vruchtgebruik krijgen volstaat niet.
• Je moet binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte ingeschreven zijn op het adres van de gekochte woning in het bevolkings- of vreemdelingenregister.

Het vroegere klein beschrijf (5%) en groot beschrijf (10%) zijn sinds 1 juni 2018 afgeschaft en hervormd naar 10%. Maar je kan dus een vermindering krijgen en kopen aan 7% als je aan alle bovenstaande voorwaarden voldoet. We kunnen stellen dat je als natuurlijk persoon, die zijn of haar eigen woning verkoopt, in 90% van de gevallen kan genieten van het 7% gunsttarief.

Verder in dit artikel hebben we het ook vaak over het vroegere klein beschrijf (5%). In onze voorbeelden is dit gelijk aan de 7% van vandaag.

Je woning verkopen binnen de 2 jaar na aankoop: terugbetaalde registratierechten

Als je een huis of appartement wil verkopen binnen de 2 jaar aankoop na het verlijden van de notariële verkoopakte, realiseer je volgens de belastingdienst een ‘snelle verkoop’ van de woning. Ook als je een huis wil verkopen na 1 jaar. Daarbij kan je in Vlaanderen 60% van je registratierechten terug krijgen. Ook in Wallonië krijg je 60% terug, in Brussel slechts 36%.

De terugbetaling is op voorwaarde dat je de woning destijds kocht via de normale koopprocedure, waarbij je zelf 5% (klein beschrijf), 10% (groot beschrijf), of 7% (het gelijkgeschakelde percentage voor alle verkopen sinds 2020) registratierechten betaalde.

Het vroegere klein beschrijf (5% registratierechten) en de huidige 7% vervallen sowieso bij een verkoop binnen de 3 jaar, waardoor in de praktijk iedereen een deel van de registratierechten terug krijgt. Maar er is geen teruggave als je de woning kreeg via een schenking, ruil of erfenis.

De terugbetaling krijg je ook niet zomaar na de snelle verkoop. Je notaris zal een teruggaveverzoek indienen bij het registratiekantoor. Maar het kan tot een half jaar duren tot je het geld terug krijgt. Als het echt heel snel moet gaan, kan je het verzoek voor teruggave in laten dienen door een deurwaarder. Maar dat brengt ook een extra kost met zich mee.

Hoewel geërfde en geschonken woningen uitzonderingen zijn, kunnen ze in sommige gevallen toch in aanmerking komen voor teruggave. Bespreek de mogelijkheid om je registratierechten te recupereren met je notaris.

Verkopen binnen de 3 jaar na aankoop: aanvullende registratierechten betalen met voormalig klein beschrijf

Heb je je woning aangekocht met klein beschrijf en dus aan 5% registratierechten én verkoop je je woning binnen de 3 jaar na het verlijden van de notariële verkoopakte waarna je ook meteen verhuist? Dan riskeer je een boete.

Stel, je wil je huis verkopen na 1 jaar met klein beschrijf. Dan verlies je het recht op dat klein beschrijf en zal je aanvullende registratierechten moeten betalen omdat je niet voldaan hebt aan de verplichting om drie jaar gedomicilieerd te blijven op het adres van je nieuwe woning. Ben je langer dan drie jaar gedomicilieerd op het adres na aankoop, dan valt de boete weg.

Geen boete bij groot beschrijf of huidige tarief van 7%

Heb je je woning aangekocht aan het huidige tarief van 7% dan ben je niet verplicht om een bepaalde termijn gedomicilieerd te blijven op jouw nieuwe adres. Een redelijke termijn volstaat (bv. zes maanden). Die termijn van zes maanden is niet wettelijk vastgelegd, maar wordt gebruikt om misbruik tegen te gaan.

Als je je huis of appartement destijds aankocht met groot beschrijf (10% registratierechten), zal je niets extra moeten betalen. Je zal ook niets terug krijgen.

Aanvullende registratierechten betalen met de teruggave?

Het is niet prettig om extra belasting te betalen, maar er is ook goed nieuws. Want als je binnen de 2 jaar verkoopt en aanvullende registratierechten moet betalen, kan je gebruik maken van de 60% teruggave binnen de 2 jaar na verkoop om die aanvullende registratierechten te betalen.

Maar als je verkoopt in een periode tussen 2 en 3 jaar, zal je mogelijk moeten bijbetalen zonder dat je registratierechten terug betaald krijgt. Je stelt de verkoop dan misschien best even uit om de aanvullende registratierechten te vermijden.

Je woning verkopen binnen de 5 jaar na aankoop

Verkoop je je woning binnen de 5 jaar na aankoop? Dan wordt je belast op de gerealiseerde meerwaarde na verkoop. Tenzij het je eigen woning is die je ook echt zelf bewoond hebt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden.

Woon je intussen al niet meer in het huis dat te koop staat? Je krijgt 6 maanden respijt om te ontsnappen aan de meerwaardebelasting. Je mag de te verkopen woning dus maximum 6 maanden voor de aankoop van een nieuwe woning verlaten hebben.

In de praktijk zal je als particuliere verkoper en bewoner van je woning geen meerwaardebelasting betalen. Heb je er geen jaar gewoond of ben je al langer dan 6 maanden verhuisd? Dan zal de fiscus je een belasting aanrekenen van 16,6% op de meerwaarde.

De meerwaardebelasting wordt berekend op basis van het verschil tussen de aan- en verkoopprijs. De aankoopprijs is de werkelijke betaalde prijs + de notariskosten of de aankoopprijs + 25%. Die 25% wordt aangedikt met 5% per verstreken jaar sinds de aankoop en de facturen van uitgevoerde werken door een geregistreerde aannemer.

Conclusie

Wie binnen de 2 jaar een huis of appartement opnieuw verkoopt zal een deel van de registratierechten terugbetaald krijgen. Kocht je de woning destijds aan met klein beschrijf of 7% registratierechten? Dan moet je extra registratierechten betalen, maar dan kan je de teruggave gebruiken om die te betalen.

Verkoop je tussen 2 en 3 jaar na het verlijden van de akte? Dan betaal je mogelijk aanvullende registratierechten en meerwaardebelasting op de verkoop zonder dat je iets terug krijgt. In dat geval wacht je beter met je huis te verkopen om extra belastingen te vermijden.

Binnen de 5 jaar na aankoop kan je belast worden op de meerwaarde van de verkoop, maar als je zelf je eigen woning verkoopt waar je minstens een jaar in gewoond hebt, zal je dit niet moeten betalen.

Ga langs bij een notaris voor je je huis of appartement opnieuw verkoopt. Zo kan je alle voor-en nadelen van je snelle verkoop op een rij te zetten. Beslis dan of het interessant is om meteen te verkopen of om nog even te wachten.

Veelgestelde vragen

Kan je je huis na 1 jaar verkopen?

Je kan je huis zeker na 1 jaar verkopen. Je kan zelfs 3/5 van de registratierechten terug krijgen. Als is er ook een risico dat je extra aanvullende registratierechten moet betalen, net als een meerwaardebelasting.

Bron: notaris.be, Vlaanderen.be