Wat zijn de kosten om een huis te verkopen?

Zonder makelaar betaal je gemiddeld € 600 om je huis of appartement te verkopen. Afhankelijk van de ligging, grootte, staat en beschikbare documenten van je woning kunnen de kosten hoger of lager liggen. Met een makelaar zal je 2 tot 5% commissie betalen op de totale verkoopprijs van je woning. Afhankelijk van je situatie en de periode waarin je verkoopt, moet je mogelijk meerwaardebelasting betalen en bijkomende kosten van je hypotheek.

Wat kost het gemiddeld om je huis zelf te verkopen?

Type kostenGemiddelde kostprijs
Schattingskosten0 – € 250
Advertentiekosten zoekertjes€ 60 – € 150
Verplichte attesten en documenten aanvragen€ 150 – € 300
Notariskosten€ 200 – € 400
Totale kosten€ 600 (€ 400 – € 800)
Deze tabel is een indicatie van de kosten zonder makelaar en extra belastingen of bankvergoedingen. Overleg met je notaris voor een nauwkeurige schatting.

Met welke kosten moet je rekening houden?

Schattingskosten: gratis – € 250

Eén van de eerste de kosten bij de verkoop van een huis of appartement is de schattingskost van je woning. Voor een snelle verkoop is het heel belangrijk om de juiste vraagprijs te bepalen. Je kan dit helemaal zelf doen door even op onderzoek te gaan in de buurt en via online prijs checkers, maar je kan je bevindingen ook dubbelchecken door een ervaren schatter in te schakelen. Je kan hiervoor beroep doen op makelaars in de buurt die gratis schattingen aanbieden.

Realo.be biedt tegen betaling een uitgebreid schattingsverslag aan.
Heel wat immosites bieden nu ook online schattingstools aan. Ze werken op basis van data van andere woningen in combinatie met een plaatsbezoek.

Schatten via de notaris, bank of onafhankelijk bureau

Sommige notarissen bieden deze dienst ook aan. Vraag ook eens na bij je bank, verzekeraar of ga op zoek naar een gespecialiseerd schattingsbureau. Wil je een uitgebreid verslag van een expert of de notaris, dan kan dit al gauw tot € 250 kosten. Vraag altijd eerst een offerte aan en vergelijk.

Adverteren op immo sites: € 60 – € 150

De meest logische en eenvoudige stap om je huis of appartement te verkopen, is een advertentie aanmaken op een vastgoedsite. Dit is uiteraard niet gratis, al zijn er wel enkele gratis mogelijkheden. Maar hoeveel kost een advertentie op immoweb of zimmo? We zetten de belangrijkste spelers even op een rijtje:

Betalende immowebsites

Immo websitePrijsVoorwaarde
Immoweb.be€120 tot €150Classic pakket
Zimmo.be€60
Immo.vlan.be€100 tot €140Standaard korting van 30%
Logic-immo.be€40
Realo.be€2 (SMS) Extra promotie mogelijk

Gratis immowebsites

Immo websiteOptionele extra promotie
2dehands.beExtra promotie mogelijk van €12 tot €30/week
Facebook MarketplaceExtra promotie mogelijk volgens eigen budget via Facebook advertising

Tabel geüpdatete op 18/09/2019

Alle prijzen werden gevonden op de websites van de betreffende immo website in september 2019. De selectie van de websites werd gemaakt op basis van zoekresultaten en bezoekerscijfers.

Sommige immosites zijn gratis, zoals 2dehands.be
Op 2dehands.be plaats je een zoekertje gratis. Maar je kan extra promotie aankopen met verschillende opties.

Plaats je woning nooit op alle mogelijke immo sites tegelijk, maar kies de best scorende site en de gratis websites. Op dit moment zijn dat Immoweb, Realo, 2dehands en Facebook Marketplace. De totale kostprijs bedraagt maximaal € 150.

Wie een kleiner budget heeft, kan terecht bij Zimmo. Maar ondanks de hogere kostprijs blijft Immoweb dé website met het meeste bereik om je huis of appartement online te verkopen. Een huis wordt gemiddeld verkocht na 3 maanden. Hoe langer je adverteert, hoe hoger de kosten om je huis te verkopen.

Attesten en documenten aanvragen: € 150 – € 300

De meeste de kosten bij de verkoop van een huis worden gedragen door de koper. Maar er zijn enkele documenten en attesten met een beperkt prijskaartje die je eenvoudig zelf of via je notaris kan opvragen.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Het energieprestatiecertificaat geeft een score aan de energiezuinigheid van je woning en is verplicht voor elke woning die verkocht wordt. Heb je er al een uit het verleden? Een EPC-attest is 10 jaar geldig. Heb je er nog geen? Dan kan je een EPC-keuring aanvragen en een verslag laten opmaken door een erkende specialist. Na de energiediagnose, waarin de isolatiewaarde van je woning berekend wordt, krijgt je huis of appartement een energielabel van A (heel goed) tot G (heel slecht).

De kostprijs is afhankelijk van de grootte van je gebouw, het aantal gevels, de beschikbare plannen en isolatie-attesten. Gemiddeld betaal je € 200 tot € 250 voor een open bebouwing. Voor een halfopen bebouwing, appartement en studio schommelt de prijs tussen € 90 en € 180. Via Google vind je een EPC-keurder in jouw buurt. Er kan best wat verschil zijn in de prijs per keurder. Vraag verschillende prijzen op om de goedkoopste te vinden.

Elektrische keuring

Eens om de 25 jaar moet je elektriciteit gekeurd worden. Heb je een woning met een elektrische installatie van voor 1 oktober 1981? Dan moet die steeds gekeurd worden voor verkoop. Dit kost gemiddeld € 125 tot € 175.

Certificaat stookolietank

Een stookolietank moet wettelijk in orde zijn zodat de bodem niet verontreinigd kan worden. In uitzonderlijke gevallen beschik je niet over een attest. De kosten van een keuring variëren tussen de € 100 en € 150. Het certificaat is wettelijk gezien geen verplicht onderdeel bij verkoop. Wel moet dit steeds vermeld worden in de verkoopovereenkomst zodat, indien er nog geen certificaat is, de verkoper zich engageert om het certificaat aan te vragen tegen het verlijden van de notariële akte.

Verkoop je een appartement? Dan zal het certificaat van de stookolietank meegeleverd worden bij de inlichtingen van de syndicus.

Notariskosten: € 200 – € 400

De leveringskosten of notariskosten is het bedrag dat je na de verkoop verschuldigd bent aan je notaris. De notaris kan je een bedrag vragen voor zijn of haar geleverde diensten, zoals het aanvragen van wettelijk verplichte attesten en vergunningen.

Daarnaast zijn er ook de zogenaamde vacaties die een notaris aanrekent. Dat zijn kosten die de tijd en algemene werking van de notaris vergoeden. Dit bedrag is afhankelijk per notaris en kan variëren tussen de € 50 en € 100.

De notaris rekent notariskosten aan bij de verkoop van je huis
De notaris vraagt het grootste deel van de administratie zelf op en rekent hiervoor notariskosten aan.

Bodemattest

Een bodemattest geeft de mogelijke verontreiniging mee van de grond waarop de woning gevestigd is. De kostprijs van een bodemattest bedraagt € 54 per kadastraal perceelnummer. Ligt je huis op één geregistreerd perceel? Dan zal je dus € 54 betalen. Verkoop je een deel van je perceel? Dan betaal je € 218 voor een bodemattest.

Stedenbouwkundig uittreksel en inlichtingen

Een stedenbouwkundig uittreksel is een samenvatting van de stedenbouwkundige (vergunnings)situatie van je grondgebied. De kostprijs hangt af van gemeente tot gemeente. In Gent betaalt je notaris hiervoor €108, terwijl een notaris in Antwerpen €90 moet betalen.

Andere diensten van de notaris

Naast de betalende attesten zijn er ook een aantal gratis documenten die de notaris opvraagt en opstelt. Hier moet je rekening houden met de tijdsbesteding van de notaris.

  • Uittreksel van het kadaster: de kadastergegevens of perceelgegevens van je grondgebied. Dit uittreksel kan je notaris gratis digitaal aanvragen.
  • Compromis: dit is de overeenkomst over de overdracht van het onroerend goed. Een compromis is wel degelijk bindend. De verkoop wordt ermee bezegelt. De notaris moet het compromis opstellen en eventueel aftoetsen met de notaris van de koper.
  • Notariële akte: de officiële akte om een verkoop wettelijk te bezegelen. De akte wordt opgesteld door de notaris.
  • Communicatie & verwerking: het versturen van e-mails en behandelen van telefoongesprekken met alle betrokken partijen.

Belasting en hypotheekkosten

De promotionele kosten en notariskosten gelden bij elke verkoop. Maar er zijn ook extra kosten mogelijk, afhankelijk van je verkoopsituatie.

De meerwaardebelasting

Verkoop jij je woning opnieuw binnen de 5 jaar na aankoop? Dan moet je mogelijk meerwaardebelasting betalen. Die belasting bedraagt 16,5% op de meerwaarde van je huis of appartement. Er bestaat wel een belangrijke uitzondering. Als het je eigen woning is die je ook echt zelf bewoond hebt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden, vermijd je de meerwaardebelasting.

Zo wordt de meerwaardebelasting berekend:

(Aankoopsom van de woning + de notariskosten + de facturen van bouw- of renovatiekosten door geregistreerde aannemers + 5% meerwaarde per jaar) – de verkoopprijs.

De vervroegde terugbetaling van de lening

Moet je nog steeds een hypothecaire lening afbetalen voor de aankoop van je te verkopen woning? Dan moet je, naast het resterende bedrag van je lening, ook rekening houden met wederbeleggingskosten van je bank. De wederbeleggingsvergoeding is wettelijk beperkt tot 3 maanden intrest op het terugbetaalde bedrag.

De handlichting van de hypotheek

Het woonkrediet dat je leende bij een bank wordt gewaarborgd door een hypotheek. Die loopt gemiddeld 20 tot 30 jaar door. Verkoop je voor het einde van die periode en leen je niet verder bij je huidige bank? Dan betaal je kosten voor de ‘handlichting van de hypotheek’. Dat is een notariële akte waarbij je bank of andere financiële instelling afstand doet van zijn waarborg op het aangekochte pand of de woning. De kostprijs bedraagt 0,7% van het ontleende bedrag.

Blijf je wel bij dezelfde bank voor je nieuwe woning te financieren? Dan kan je vragen om het krediet van de ene woning naar de andere over te dragen.

Gemiddelde kost om huis zelf te verkopen: € 600

Wat kost een huis verkopen nu gemiddeld? Werk je met gratis schatters en tools en heb je minstens al een EPC-certificaat of keuringsattest van de elektriciteit? Dan betaal je gemiddeld € 600. Duurt je verkoop iets langer of heb je een extra attest nodig? Dan kan de kostprijs oplopen tot €700-€800. Reken je op een snelle verkoop in of rond de stad? Dan kan de prijs zelfs zakken tot € 400.

Makelaar inschakelen? +3% van de verkoopprijs

Heb je echt geen tijd of zin om je woning zelf te verkopen? Dan kan je ook beroep doen op een vastgoedmakelaar. Een makelaar zal gemiddeld 3% commissie vragen op de verkoopprijs van je huis of appartement. Voor een woning van € 280.000 is dat al gauw € 8400, bovenop de eerder vermelde notariskosten en vergoedingen voor documenten.

Elke situatie is anders waardoor de kosten bij de verkoop van een huis kunnen afwijken. Het is snel duidelijk dat zelf een woning verkopen veel goedkoper is. Vergeleken met een makelaar bespaar je duizenden euro’s op je verkoopprijs.

Maak steeds een inschatting van de kosten die je maakt om je huis te verkopen, bepaal de tijd die je eraan kan besteden en beslis zelf of je je huis of appartement zelf verkoopt of niet.

Zelf de kosten van je verkoop berekenen?
Gebruik onze gratis kosten checker

Bereken je kosten in 5 stappen en ontvang een gedetailleerd verslag van je kosten. Helemaal gratis!

Veelgestelde vragen (FAQ)

Kan je een huis verkopen zonder kosten?

Als je uit de hand verkoopt zonder tussenkomst van een makelaar kan je zonder veel kosten verkopen. Maar je moet altijd rekening houden met een aantal kleine kosten. Zoals de notariskosten voor het opvragen van de nodig attesten en documenten en advertentiekosten om je woning te promoten.

Wat zijn de notariskosten bij de verkoop van een huis?

Alle kosten bij een verkoop zijn ten laste van de koper. De notaris zal voor het opvragen van de nodige attesten en documenten wel een aantal kosten maken. Die worden niet gefactureerd aan de verkoper, maar afgetrokken van de totale opbrengst van de verkoop

Hoe verloopt de afrekening van de notariskosten bij de verkoop van een huis?

De notaris schiet de verkoper voor. Er wordt geen afrekening gestuurd naar de verkoper. De kosten worden afgetrokken van de uiteindelijke opbrengst van de verkoop.

Wat is de gemiddeld kost om een huis te verkopen?

Een huis zelf verkopen, zonder makelaar kost gemiddeld € 400 tot € 800. Afhankelijk van de benodigde attesten en het advertentiemateriaal om de woning te promoten. Extra kosten zoals meerwaardebelasting en andere administratiekosten. Bereken zelf hoeveel het kost om je huis te verkopen.

Wat kost een makelaar bij de verkoop van een woning?

De gemiddelde commissie van een makelaar bedraagt 3% op de totale verkoopprijs van de woning. Dat is ongeveer € 6000 tot € 9000 voor een gemiddelde woning. Je kan dus heel wat geld besparen door je woning zelf te verkopen zonder makelaar.

 Bron: Ovam.be, Elektricien.vlaanderen, epcwaarde.be