Een huis of appartement verkopen zonder makelaar wordt steeds populairder. Ongeveer 50% van de verkopen in België gebeurt zonder tussenkomst van een makelaar, immokantoor en de bijhorende commissiekosten. Er is dan ook veel vraag en weinig aanbod op de woningmarkt, waardoor een makelaar overbodig lijkt. Maar is dat wel helemaal zo en waar moet je rekening mee houden? We gaven eerder al 5 tips om je woning zelf te verkopen. Want je huis verkopen zonder makelaar blijkt heel wat voordelen te hebben.
Waarom verkoop je een huis of appartement beter zonder makelaar?
- Je kan veel meer geld verdienen aan de verkoop
- Bepaal de vraagprijs die je echt wil
- Verkoop je woning zonder druk
- Gooi al je kennis in de strijd als ervaringsdeskundige van de woning
- Hou zelf controle over de kwaliteit van de verkoop
- Blijf op elk moment op de hoogte van de verkoop
- Je inzet wordt beloond
- Krijg advies en controle door een professional: je notaris
Zelf verkopen is voordelig en leuk
De afgelopen jaren bleven de woningprijzen stijgen. Vooral in en rond steden worden huizen en appartementen zo snel verkocht als brood bij de bakker. Vaak binnen de 24u en in vele gevallen zelfs boven de vraagprijs. De woningprijs lijkt zich nu te stabiliseren, maar de vraag blijft groter dan het aanbod. Is het dan wel nodig om een makelaar in te schakelen die een deel van je winst opeist? Je kan het werk toch evengoed zelf doen?
De motivatie bij doe-het-zelfverkopers is niet ver te zoeken. Ze willen vooral geld besparen, maar vinden het ook heel leuk om te doen. Het huis opruimen, foto’s maken, op immoweb plaatsen en bezoekers ontvangen. Het is geen wiskunde of andere ingewikkelde materie. Zelfs de attesten en documenten zijn eenvoudig te verzamelen.
Gladde verkooppraatjes en succesverhalen
Niet enkel het financiële weegt door bij de beslissing. Ook het wantrouwen tegenover makelaars blijkt een rol te spelen. Vaak worden de feiten door makelaars mooier voorgesteld dan ze eigenlijk zijn. “De ene makelaar beloofde telkens meer dan de andere”, zegt Tony uit Maldegem. Zijn rijwoning in de Gentse rand werd door verschillende makelaars geschat tussen 249.000 EUR en 295.000 EUR. “Een van de makelaars die ik over de vloer kreeg had een soortgelijk huis in dezelfde buurt aan 305.000 EUR te koop staan. Dat huis was volgens de makelaar zelfs al verkocht aan de vraagprijs, dus ik zou er evenveel voor kunnen krijgen. Maar 2 weken later stond die andere woning nog steeds te koop.”
Ook tijdens de verkoop probeerden makelaars hem te overtuigen om toch met hen in zee te gaan. “Ze boden zich gratis aan om de woning aan 5000 EUR meer te verkopen dan mijn vraagprijs, met de belofte dat ik mijn originele vraagprijs sowieso zou krijgen. Eén bezichtiging en het is rond, vertelden ze me. Geen moeite voor veel winst. Ongelofelijk hoe ze toch nog een graantje probeerden mee te pikken. Terwijl ik alles al in orde had gebracht, inclusief het regelen van papieren en bezoeken.”
Uiteindelijk verkocht Tony zijn woning zelf aan 282.000 EUR, 3000 EUR meer dan de vraagprijs. “Het moet nog volledig gerenoveerd worden. Ik had het nooit zo hoog ingeschat. De interesse was enorm. De telefoon bleef maar rinkelen om het huis te bezichtigen”. Uiteindelijk werd het huis in minder dan een week verkocht.
Tijd is geld, veel geld
Niet alle woningen verkopen zo snel. De gemiddelde verkoopduur bedraagt ongeveer 3 maanden. Geduld is dan ook vaak de grootste uitdaging in een verkoopproces. “Je mag je niet gek laten maken door deadlines. Geef jezelf minstens een aantal maanden en bekijk het vanaf dan verder”, zegt Hilde uit Diksmuide. Ze verkocht de villa van haar moeder helemaal zelf na 3 maanden, nadat een makelaar daar eerder niet in slaagde. “Het kost heel wat tijd en tijd is geld. Maar die tijd brengt ook heel veel op.” Omgerekend verdiende Hilde 210 EUR per uur dat ze spendeerde aan de verkoop.
Als het aanbod groter is dan de vraag of je woning aan een heel specifiek publiek gericht is, zoals investeerders, kan je beter beroep doen op een vastgoedexpert. Maar in een markt waarin de vraag zo hoog is, weet een makelaar vooraf aan wie het wil verkopen.
Je woning verkopen zonder makelaar: de voordelen
1. Bespaar duizenden euro’s
Het hoeft geen verrassing te zijn dat makelaars een groot deel van je opbrengst opeisen. Zimmo berekende in 2017 dat vastgoedmakelaars een gemiddeld ereloon van 3% tot 4% op de verkoopprijs krijgen. Dit betekent dat je bij een verkoopprijs van 225.000 EUR tussen de 6.750 en 9.000 EUR verliest.
In en rond steden, waar de vraagprijs gemiddeld een stuk hoger ligt, kan dat snel oplopen tot meer dan 10.000 EUR. Woningen worden gemiddeld na 3 maand verkocht nadat ze geadverteerd worden op immosites. Het lijkt bijna ondenkbaar om je huis niet zelf te verkopen en duizenden euro’s te laten schieten.
2. Vraag je onafhankelijke, realistische vraagprijs
Elke dorp of gemeente heeft wel enkele vastgoedmakelaars in de buurt. De concurrentie is dan ook moordend. Iedereen biedt gratis schattingen aan om nieuwe klanten te verzamelen. Dit zorgt vaak voor een overschatting van huizen en appartementen om eigenaren te paaien en zo de verkoop binnen te halen.
Als je zelf verkoopt kan je terecht bij een onafhankelijke schatter die je een correcte startprijs kan voorleggen en kan je zelf via verschillende online tools je prijs bepalen. Zo vermijdt je frustratie en een lange wachttijd omdat iedereen afhaakt op een onrealistisch hoog bedrag.
Het omgekeerde kan evengoed gebeuren door zelf je woning in de markt te zetten aan een te hoge vraagprijs. Raadpleeg een expert, gebruik de online mogelijkheden en kijk goed rond in de buurt en op vastgoedsites naar vergelijkbare woningen.
3. Verkoop op je eigen tempo
Een makelaar is in de eerste plaats een verkoper die geld wil verdienen, net zoals bij elk ander beroep. En liefst op een zo kort mogelijke tijd. Moeilijk te verkopen panden zoals villa’s, te renoveren woningen en huizen op het platteland zullen iets meer tijd nodig hebben dan gezinswoningen in de binnenstad.
De druk om bij het eerste, beste bod te verkopen kan dan ook groot zijn. Ook kan je druk ervaren om de prijs te laten zakken terwijl je dat niet meteen wil. Is je prijs echt te hoog of is dé koper nog niet langs geweest? Geef jezelf minstens 3 maanden en luister goed naar de kandidaat-kopers die afhaken. Blijf rustig en neem je tijd.
4. Jij bent de woningspecialist
Wie een huis verkoopt heeft er al een hele ervaring in de woning opzitten. Je was erbij toen de keuken vernieuwd werd, het isoleren van het dak, het herstellen van de waterleiding, enz. Je kent ook het gezelligste plekje in de tuin, waar de zon het aangenaamst schijnt en hoe vrolijk de vogels je in de ochtend begroeten. Bovendien ken je de buurt uit je broekzak. De leuke winkels in de buurt of fietstrajecten naar de stad.
Maar ook de gevoeligheden, zoals lawaaierige buren en druk verkeer. Al deze elementen zorgen ervoor dat niemand anders dan jij dé vastgoedexpert bent van jouw woning. Je hoeft helemaal geen sluwe verkoper te zijn. Eens je bezoek gearriveerd is, verkoopt een woning zichzelf. Je aanwezigheid als bewoner of eigenaar creëert een gevoel van vertrouwen bij de kandidaat kopers.
5. Garandeer je eigen kwaliteit
Een makelaar is geen garantie op succes. Hoewel er uitstekende makelaars zijn, is de kwaliteit niet altijd van hetzelfde hoge niveau. Huizen worden vaak met een minimum aan inzet online gepromoot omdat er wordt ingezet op kwantiteit: zoveel mogelijk woningen verzamelen en op immo sites plaatsen. Slecht fotomateriaal staat daarbij op nummer één. En dat terwijl het nooit eenvoudiger was om zelf kwalitatieve foto’s te maken zonder professionele fotograaf.
Ook huisbezoeken worden niet altijd even enthousiast ontvangen. “Kijk maar even rond en geef me een seintje als je vragen hebt” is geen uitzonderlijke manier van werken. Terwijl een persoonlijk verhaal, anekdote of historiek van de woning zoveel meer vertrouwen en geloofwaardigheid uitstraalt.
6. Blijf altijd op de hoogte
Slechte communicatie vanuit de makelaar is één van de grootste frustratiepunten bij verkopers. Als verkoper wil je terecht weten hoe vaak mensen contact opnamen, een bezoek aanvragen en welke stappen je makelaar zal zetten om je woning extra te promoten als het wat stroef verloopt. Wie zelf verkoopt is als eerstelijnscontact steeds op de hoogte.
7. Haal maximale publiciteit
Voor een ereloon van duizenden euro’s verwacht je veel publiciteit. Helaas is dit niet altijd het geval. Wat is de precieze meerwaarde behalve een publicatie op immo sites, een eigen matig bezochte website en een uithangbord voor je huis en bij hun kantoor?
Je woning online promoten kan je makkelijk zelf doen en de kostprijs van een online advertentie is een peulschil vergeleken met de hoge makelaarscommissie. Veel makelaars beweren een uitgebreid klantenbestand te hebben met potentiële kopers. Maar diezelfde kopers gaan dagelijks zelf op zoek naar woningen via immo sites, waar jij zelf je huis probleemloos kan promoten. Bovendien zijn die klantenbestanden zeer vluchtig doordat de contacten ervan mogelijk al een woning gekocht hebben.
8. Waterdicht compromis via je notaris
Een van de meest gebruikte argumenten om verkopers bang te maken is het verzamelen en opstellen van de administratie. Door te zwaaien met een stapel documenten worden veel verkopers in de handen van een makelaar gedreven want “hij zal het wel weten”. Maar je hoeft nergens bang voor te zijn.
Alle benodigde documenten kan je verkrijgen via je notaris, die ook zorgt voor een waterdicht compromis. Makelaars stellen zelf compromissen op die ook moeten worden nagelezen door een notaris. Het is dus een extra stap die je kan overslaan door zelf je huis of appartement te verkopen en rechtstreeks naar je notaris te stappen.
Makelaars zijn geen juristen. Enkel je notaris kan zorgen voor een waterdichte deal zonder risico’s. Het kost je ook niets, want een notaris krijgt registratierechten betaalt door de koper van je huis.
Hoe huis verkopen zonder makelaar?
Laat er geen twijfel over bestaan: tenzij je een heel specifiek publiek hebt voor je woning, heb je helemaal geen makelaar nodig om je huis te verkopen. Hoewel er zeer goede vakmensen zijn die je kunnen begeleiden, is je notaris aanspreekpunt nummer één. Je hebt dus geen extra tussenpersoon nodig die een deel van je opbrengst opeist. Of heb je echt geen tijd en zin om duizenden euro’s te besparen?
Veel gestelde vragen (FAQ)
Mag ik mijn huis zelf verkopen zonder makelaar?
Iedereen kan en mag zijn of haar woning verkopen zonder makelaar. Je hebt geen licentie of opleiding nodig om je eigen huis te verkopen. Met deze 25 tips kan je meteen zelf aan de slag.
Waar beginnen bij het verkopen van je huis?
Start altijd bij het contacteren van je notaris. Die zal je begeleiden in het verkoopproces en starten met het opvragen van de nodige attesten en documenten.
