Om je huis zelf te verkopen heb je enkele verplichte documenten en attesten nodig. De administratieve kant van een verkoop schrikt velen af. Maar een aantal van die documenten heb je al in je bezit en je kan de meeste administratie aanvragen via de notaris. Bekijk het overzicht van alle attesten, de verplichte documenten bij de verkoop van een woning en hoe je ze eenvoudig kan aanvragen.
Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van je woning?
Documenten die je al hebt of makkelijk zelf kan aanvragen:
- Keuringsverslag van de elektrische installatie
- Energieprestatiecertificaat (EPC)
- Postinterventiedossier (PID)
- Keuringsattest verwarmingsinstallatie
- De eigendomstitel
- Certificaat voor de stookolietank (optioneel)
- Verzekeringsattest van de architect (sinds 2019)
Documenten die je notaris opvraagt:
- Bodemattest
- Stedenbouwkundig uittreksel en inlichtingen
- Kadastraal uittreksel en kadastraal plan
- Informatie over de overstromingsgevoeligheid
- Inlichtingen van de syndicus (bij appartement)
Welke documenten moet je zelf voorzien bij verkoop?
Naast het opzoekingswerk van van de notaris moet je ook zelf aan de slag. Wie zelf een huis wil verkopen moet deze documenten aanvragen of terugvinden in de kast.
Keuringsverslag van de elektrische installatie
Een keuringsattest van de elektriciteit bewijst dat je elektrische installatie aan alle normen voldoet. Voldoet je installatie niet of werden er gebreken vastgesteld? Dan kan je de elektrische installatie in orde brengen en laten herkeuren.
Volgens de wet moet de elektrische installatie gekeurd zijn, maar niet noodzakelijk goedgekeurd. Het attest is eerder bedoeld als informatief document naar de koper toe. Je kan een woning dus verkopen zonder goedgekeurde elektrische installatie.
Oude of nieuwe elektrische installatie?
Dateert de afgekeurde elektrische installatie van na 1981? Dan beschouwt de overheid de installatie als een ‘nieuwe installatie’. De koper zal de afgekeurde installatie binnen de 12 maanden vanaf de notariële verkoopsakte moeten aanpassen en laten herkeuren door hetzelfde keuringsbedrijf dat de installatie eerder afkeurde. Zelfs als de woning toch niet verkocht zou worden moet de woning binnen de 12 maanden herkeurd worden.
Is de elektrische installatie van voor 1981? Dan wordt de installatie beschouwt als ‘oude installatie’. Bij een oude installatie heb je 18 maanden de tijd vanaf de notariële verkoopsakte. In tegenstelling tot een nieuwe installatie, mag een oude installatie steeds herkeurd worden door een keuringsbedrijf naar keuze.
In beide gevallen kan een negatief keuringsverslag een negatieve invloed hebben op de prijs die de koper wil betalen. Want een negatief verslag betekent meer kosten.
Elektrische keuring uitvoeren
Het attest moet je altijd zelf aanvragen via een gespecialiseerd keuringsbedrijf. Er zijn er honderden te vinden via Google. Bij je zoektocht kan je ook raad vragen aan de elektricien die de installatie in orde bracht.
De keuring kost gemiddeld €100 tot €150. Die prijs kan lager zijn als je de keuring van de elektrische installatie combineert met een keuring van de energiezuinigheid (EPC-attest) van je woning. Steeds meer keuringsbedrijven bieden beide diensten aan in een voordeliger pakket.
Een positief keuringsattest is 25 jaar geldig. In uitzonderlijke gevallen, zoals bij studentenkoten, kan deze termijn korter zijn.
Geen elektrische keuring nodig bij totaalrenovatie
De koper en verkoper kunnen overeenkomen om geen attest op te nemen in de akte als de elektrische installatie volledig vernieuwd wordt. Zoals bij een volledige verbouwing van het huis of appartement. Deze verklaring moet door de notaris in de notariële akte opgenomen worden om problemen te vermijden.
Energieprestatiecertificaat (EPC)
Als eigenaar moet je ook een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Het EPC toont de energiezuinigheid van je huis of appartement aan met een score. Hoe lager de energiescore, hoe zuiniger de woning. Deze score moet je ook verplicht meegeven in je verkoopadvertenties.
Zorg er dus voor dat je het energieprestatiecertificaat aanvraagt voor je start met de verkoop. Heb je er al een maar is je woning intussen beter geïsoleerd? Het certificaat is 10 jaar geldig, dus je kan het nog steeds gebruiken.
De kostprijs van een nieuw EPC certificaat schommelt gemiddeld tussen 100 en 250 EUR. Maar die prijs kan lager zijn als je de keuring laat uitvoeren in combinatie met een elektrische keuring.
EPC-attest niet verplicht zonder publiciteit bij verkoop
Verkoop je je woning onderhands aan een kennis of familielid zonder enige vorm van schriftelijke publiciteit? Dan is een EPC-attest wettelijk gezien niet verplicht. Deze uitzondering wordt strikt nagekeken door de wetgeving en de notaris. Geen schriftelijke publiciteit betekent geen online en offline zoekertjes, geen ’te koop’ bord aan je raam en geen berichten via sociale media.
Postinterventiedossier (PID)
Werd je woning na mei 2001 gebouwd of gerenoveerd door een aannemer? Dan moet er een postinterventiedossier meegeleverd worden. Het PID bevat de technische gegevens over de structuren van het gebouw. Hoe die werd opgebouwd en welke materialen er in het gebouw zitten.
Dit dossier moet levenslang met het gebouw meegaan. Als er een postinterventiedossier is, kunt je terecht bij de veiligheidscoördinator of aannemer die het dossier heeft opgemaakt of aangevuld.
Bij oudere woningen is er geen wettelijke verplichting om alle renovaties in een dossier aan te bieden aan de koper. Maar probeer zoveel mogelijk alle facturen van renovaties mee te geven als bewijs van de werken.
Geen postinterventiedossier of facturen?
Heb je helemaal geen postinterventiedossier en ook geen enkele factuur van je nieuwbouw of gerenoveerde woning? Dan kan je een aparte deskundige aanstellen om de gebruikte materialen en bouwtechnieken te achterhalen en op te lijsten. De deskundige kan ook de plannen recupereren of uittekenen. Bespreek dit eerst met je notaris, want de kost hiervan kan snel oplopen tot meer dan €5000.
Keuringsattest verwarmingsinstallatie
Als eigenaar van je woning ben je verplicht om de verwarmingsinstallatie jaarlijks (bij stookolie) of tweejaarlijks (bij gas) te onderhouden door een erkend technicus, gekend bij de Vlaamse overheid. Een nieuwe of gewijzigde verwarmingsinstallatie zal voor de ingebruikname ook worden gekeurd.
Die documenten moet je voorleggen bij de verkoop. Maar je bent wettelijk niet verplicht om een extra keuringsattest te laten opmaken voor verkoop.
De eigendomstitel
Een document dat zeker niet kan ontbreken is de eigendomstitel. Dit document toont aan wie de eigenaar is van de woning. In sommige gevallen staan er ook eventuele erfdienstbaarheden, voorkooprechten of een recht van wederinkoop op vermeld.
De eigendomstitel zal in vele gevallen de authentieke verkoopakte zijn. Maar een oudere woning zal vaak geërfd of geschonken zijn aan de verkoper. In dat geval kan de eigendomstitel de schenkingsakte, een akte van vereffening of verdeling van een erfenis zijn.
Als eigenaar heb je normaal gezien een kopie van je eigendomstitel. Kan je het niet terug vinden? Geen nood. De notaris die dit destijds opstelde, houdt het originele exemplaar bij. Weet je niet meer wie die notaris was? Je kan dit zelf opvragen via het Registratiekantoor van je provincie. Maar in de praktijk zal je huidige notaris op zoek gaan naar de verloren gegane eigendomstitel.
Certificaat voor de stookolietank
Verwarm of verwarmde je vroeger de woning met mazout? Dan moet de stookolietank wettelijk in orde zijn zodat de bodem niet verontreinigd kan worden. Na controle van een bovengrondse of ondergrondse tank ontvang je een certificaat en wordt de stookolietank gemarkeerd.
Het certificaat voor de stookolietank leg je voor bij de verkoop. De tank wordt altijd gekeurd voor de eerste ingebruikname door een door de overheid erkende technicus. Een stookolietank die buiten gebruik wordt gesteld, moet altijd leeggemaakt worden. Soms wordt de tank ook verwijderd of opgevuld, al dan niet na een reiniging.
Actieve, inactieve of verwijderde tank?
In deze 3 situaties zal je een certificaat moeten voorleggen:
- De tank is nog in gebruik (actief): je moet een attest voorleggen met een verklaring van gebruik. Deze tanks krijgen een groene dop.
- De tank is niet meer in gebruik, maar is nog aanwezig (inactieve tank): Er is een attest van buiten gebruikstelling nodig.
- Er was ooit een tank, maar die is verwijderd: er is een attest nodig als bewijs dat de tank verwijderd is.
Keuringsattest is niet verplicht
Heb je geen idee hoe het precies zit met die oude stookolietank in je achtertuin en ben je als verkoper niet in het bezit van een keuringsattest op het moment van de verkoop? Dan kan je de tank alsnog keuren voor verkoop of je pand verkopen met de niet gekeurde stookolietank.
Als je de tank niet keurt, is de koper vanaf het ondertekenen van de verkoopsakte verplicht om de tank te laten (her)keuren. Het is sowieso belangrijk dat je als verkoper de (kandidaat-)koper zo volledig mogelijk informeert over de situatie en de staat van de stookolietank. Een afgekeurde tank herken je aan de oranje dop of of kenplaat, of zelfs een rode dop als er kans is op bodemverontreiniging.
Om eventuele problemen rond bodemverontreiniging te vermijden, is het toch aangeraden om te zorgen voor een geldig keuringsattest bij de verkoop van je huis. Zo voldoe je meteen aan de regelgeving van Het Vlaams Reglement Milieuvergunningen, kortweg VLAREM genoemd.
Nieuw: verzekeringsattest van de architect
Woningen gebouwd met een bouwvergunning verkregen vanaf 2019 moeten nu ook een verzekeringsattest bevatten van de architect. Een architect is 10 jaar aansprakelijk voor de gebouwde woning. Het verzekeringsattest bevindt zich meestal in het PID.
Is je woning beschermd?
Sinds 1 januari 2015 ben je verplicht om te melden of je pand beschermd is of voorkomt op een inventaris van het onroerend erfgoed. Je kan beschermd vastgoed opzoeken via de website van onroerenderfgoed.be. Een doorsnee woning zal niet beschermd zijn. Dit is enkel in uitzonderlijke gevallen.
Welke documenten vraagt je notaris aan bij verkoop huis?
Via je notaris kan je heel wat papierwerk vermijden. Bovendien kost het je niets extra. Contacteer je notaris vanaf het begin van de verkoop zodat die alle documenten vooraf kan aanvragen. Hierdoor kan je ook snel overgaan tot het ondertekenen van de compromis.
Bodemattest
Een bodemattest geeft aan of de grond waarop je huis staat al dan niet verontreinigd is. Als er geen bewijzen zijn van grondvervuiling, krijg je een blanco bodemattest. Een blanco bodemattest komt het vaakst voor omdat de staat van de bodem veelal onbekend is. Je notaris vraagt het attest aan bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. Je kan dit eventueel ook zelf doen via OVAM.be.
Een blanco bodemattest kan een notaris opvragen en ontvangen na 24u. Een bodemattest dat niet blanco is, kan een wachttijd opleveren tot 60 dagen. Een bodemattest is maar één keer geldig per verkoop. Je kan het attest van je eigen aankoop niet hergebruiken.
Stedenbouwkundig uittreksel en inlichtingen
De stedenbouwkundige documenten bestaan uit een uittreksel en inlichtingen. Het uittreksel bevat de omgevingsvergunningen, zoals de milieu- en verkavelingsvergunningen. Zo worden eventuele bouwovertredingen voorgelegd aan de koper. Zo’n stedenbouwkundig uittreksel vraagt je notaris aan bij de gemeente.
Daarnaast zijn er ook stedenbouwkundige inlichtingen. Die bevat onder meer het rooilijnplan (lijn van de openbare weg), verklaart of je woning eventueel als erfgoed beschouwd wordt en zal ook de erfdienstbaarheden in kaart brengen. Dat zijn lasten op jouw perceel ten gunste van een ander perceel, zoals bijvoorbeeld een buurtweg.
Het uittreksel en inlichtingen mogen niet ouder zijn dan één jaar bij het sluiten van de verkoop. Het duurt voor een notaris ongeveer 30 dagen om deze documenten te verzamelen.
Kadastraal uittreksel en kadastraal plan
Je notaris voegt de nodige kadastrale perceelgegevens toe aan de compromis en verkoopakte. De kadastrale gegevens bestaan uit 2 delen: het uittreksel en het plan.
Het kadastraal uittreksel, ook de legger genoemd, bevat een indicatie van de oppervlakte, de eigenaar(s), bouwjaar, aard van het pand, kadastraal inkomen, enz. De notaris vraagt dit op, maar je kan een kadastraal uittreksel ook zelf aanvragen bij het Kadaster via de website van de Federale Overheisdiest Fincancien (FOD). De kadastrale legger is maar één jaar geldig.
Het kadastraal plan geeft een indicatie van de ligging, het gebouw en eventuele bijgebouwen. Zo kan een aanbouw of bijgebouw, zoals een garage, die niet op het kadastraal plan staat wijzen op een illegale constructie.
Informatie over de overstromingsgevoeligheid van het vastgoed
Je koper moet het risico op overstroming kennen. De informatie over de overstromingsgevoeligheid moet in de verkoopadvertentie staan. Het wordt ook in de verkoopakte opgenomen. De notaris voegt deze gegevens zelf toe, maar via het Geoloket Watertoets of Geopunt.be kunt je informatie over een perceel opzoeken, downloaden en afdrukken.
Document bij verkoop appartement: inlichtingen van de syndicus
Als je een appartement verkoopt in een groot appartementsblok, zal de notaris informatie opvragen bij de syndicus van het appartementsgebouw. Die informatie bevat de procedures van het gebouw, de verslagen van de laatste 3 algemene vergaderingen (beslissingen over toekomstige verbouwingen of andere kosten), de balans van het reservekapitaal (voor buitengewone kosten en reparaties) en het werkkapitaal (het onderhoudsgeld). Dit document is verplicht bij de verkoop van een appartement.
Conclusie
Neem altijd eerst contact op met je notaris voor je de woning te koop zet. Zo wordt je professioneel en juridisch correct begeleid. De notaris zal alle wettelijk verplichte attesten opvragen en afleveren. De notaris zal ook alle noodzakelijke documenten overlopen die je zelf moet aanvragen om je huis zelf te verkopen.
Veel gestelde vragen (FAQ)
Welke attesten en documenten nodig bij verkoop huis?
De verplichte en belangrijkste documenten en attesten bij een verkoop van een woning zijn het postinterventiedossier (PID), een keuringsverslag van de elektrische installatie, het energieprestatiecertificaat (EPC) en de eigendomstitel. Daarnaast vraagt je notaris het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel en informatie uit het kadaster op.
Hoe attesten en documenten verzamelen bij de verkoop van een huis?
Het keuringsverslag van de elektrische installatie en het energieprestatiecertificaat (EPC) moet je zelf regelen met een erkende keurder. Het postinterventiedossier (PID) kan je bij je architect vinden. Bij oudere woningen is dit een verzameling van facturen van eerdere verbouwingen. Het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel en informatie uit het kadaster vraagt je notaris op. De eigendomstitel, vaak je eigen verkoopakte, kan je zelf aanleveren of opvragen via je notaris.
Welke documenten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?
Je bent wettelijk verplicht om een eigendomstitel, keuringsverslag van de elektrische installatie, een energieprestatiecertificaat (EPC) en een postinterventiedossier (PID) af te leveren bij verkoop. Bij oudere woningen is het PID een verzameling van facturen van renovaties. Daarnaast zorgt je notaris voor de wettelijke verplichte stedebouwkundige en kadastrale uittreksels en het bodemattest.
Welke documenten heb ik nodig bij de verkoop van een appartement?
De attesten en documenten zijn veelal dezelfde voor een huis als voor een appartement. Bij verkoop van een appartement moet er wel ook een basisakte afgeleverd worden die de rechten en eigendommen van de koper beschrijft in het appartementsgebouw. Bij grote appartementsgebouwen moeten er ook inlichtingen van de syndicus opgevraagd worden door de notaris.
Bron: notaris.be
