25 tips om zelf je huis te verkopen

Hoe kan ik mijn huis of appartement zelf en snel verkopen zonder makelaar? Het is de meest gestelde vraag van eigenaars die voor het eerst een woning uit de hand verkopen. Deze 25 tips en ervaringen helpen je om je huis direct en helemaal zelf te verkopen.

Een huis zelf verkopen: alle tips

  1. Kies de juiste verkoopperiode
  2. Schat een realistische vraagprijs
  3. Gebruik psychologische prijsvoering
  4. Schakel een notaris in
  5. Bespaar op je keuringsdocumenten en attesten
  6. Herstel kleine gebreken
  7. Ruim je woning op
  8. Haal persoonlijke spullen weg
  9. Richt je woning gezellig in
  10. Ruim je tuin op en richt ze in
  11. Maak prachtige foto’s
  12. Film van je ruimtes en maak een korte video
  13. Maak je eigen webpagina over je woning
  14. Focus op de sterktes van je huis
  15. Beschrijf de troeven van de locatie
  16. Promoot je woning op immo websites
  17. Post je huis op sociale media zoals Facebook
  18. Geef zelf een rondleiding aan kandidaat-kopers
  19. Kies een rustige en zonnige dag voor de rondleiding
  20. Verzorg jezelf
  21. Zorg voor een aangename geur
  22. Creëer rust in de kamers
  23. Vertel het verhaal van de woning
  24. Hap niet meteen bij het eerste bod
  25. Laat je bod schriftelijk vast leggen

1. Kies de juiste periode om te verkopen

Je woning verkopen is geen impulsieve beslissing. Je hebt tijd en voorbereiding nodig om een snelle verkoop te realiseren. Ook de timing speelt hierin een belangrijke rol. Er zijn drukke en rustige verkoopperiodes. Zo zullen er minder geïnteresseerden op zoek zijn naar een woning in een verlengd weekend of op het einde van het jaar, tijdens de feestperiode. Je wacht ook best even als er al 3 andere woningen te koop staan in jouw straat of buurt.

De populairste periodes om een huis te verkopen zijn de lente en herfst. Vooral vanaf februari-maart tot mei-juni zijn er enorme pieken op de vastgoedmarkt. Dat zijn ook periodes waarin er veel zonlicht is en waarbij de tuin er goed uitziet. Andere factoren, zoals lage rentevoeten en fiscale voordelen (woonbonus) kunnen de vraag naar huizen ook sterk beïnvloeden.

2. Schat een realistische vraagprijs

Ook al wil je verkopen zonder makelaar, toch kan je er enkele uitnodigen om een gratis schatting te maken zonder verdere verplichtingen. Bekijk ook andere woningen op immosites die vergelijkbaar zijn met jouw woning in oppervlakte, aantal slaapkamers, bouwjaar, enz. Daarnaast zijn er ook heel wat online schattingstools die je een richtprijs kunnen geven.

Zet de vraagprijs voor je huis niet te hoog in en blijf realistisch. Laat je emoties niet meespelen. Richt je op de schattingen van de makelaars, onafhankelijke schattingsbureau’s of online tools. Neem het gemiddelde van die schattingen en tel er zo’n 5% bij. Zo heb je wat marge voor onderhandelingen. Doe dit enkel als je voldoende tijd hebt om te verkopen. Als het snel moet gaan, start je best niet te hoog.

3. Rond je vraagprijs niet af

Denk zoals supermarkten, autodealers en webshops: rond je prijs niet af maar maak gebruik van de dagdagelijkse psychologische prijsvoering die deze grote ketens ook gebruiken. We geven allemaal liever €9,99 uit dan €10. En die wagen van €29.000 in plaats van €30.000 lijkt een koopje. Het cijfer 9 overtuigt consumenten om sneller iets aan te kopen.

Rond de vraagprijs van je woning niet af.
Het grootste deel van de woningen op immosites wordt afgerond op €9000 of €5000.

Door de vraagprijs van je woning op dezelfde manier in de markt te zetten, geef je de koper het gevoel dat er een mooie deal op tafel ligt. Verkoop je woning niet aan €260.000, maar aan €259.000. Wil je wat meer ruimte voor onderhandeling? Dan kan je voor €265.000 gaan. Gevoelsmatig kan het de verkoop van je woning positief beïnvloeden.

4. Schakel een notaris in

Documenten opvragen, advies geven, fiscale voordelen onderzoeken, verkoopbelofte opstellen, … Een notaris is onmisbaar als je zelf je huis of appartement wil verkopen. In tegenstelling tot een makelaar kost je notaris je geen makelaarscommissie, terwijl een notaris je ook ondersteunt vanaf de start van je verkoop. Alle kosten worden grotendeels gedragen door de koper. Alleen de promotie en rondleidingen moet je zelf voor je rekening nemen.

Wacht niet tot je woning al verkocht is om een notaris te contacteren. Zo vermijd je fouten in de verkoopovereenkomst of het ontbreken van belangrijke documenten en attesten. Bovendien kan het opvragen van sommige verplichte documenten tot 60 dagen duren.

5. Bespaar op de verplichte keuringen en attesten

Is de elektrische installatie nog niet gekeurd? Heb je nog een energieprestatiecertificaat nodig? Dat kan je een paar honderden euro’s kosten. Toch kan het goedkoper. Door de elektrische keuring en het EPC-attest te bestellen bij dezelfde keurder, kan je een voordeligere prijs onderhandelen.

Keuringsbedrijven bieden steeds vaker beide diensten aan in een pakket. Daardoor hoef je niet steeds de volle pot te betalen. Een EPC-attest kost al gauw zo’n €170, terwijl je bij een elektrische keuring gemiddeld €180 moet neertellen. Samen goed voor zo’n €350. Met een combi-pakket kan je tot €100 besparen.

Sommige bedrijven bieden zelfs een combinatie aan van een EPC-keuring, elektriciteitskeuring én keuring van de mazoutketel. Prijzen opvragen en vergelijken is dus de boodschap!

6. Herstel de (kleine) gebreken

Zichtbare gebreken of slijtage kunnen argwaan opwekken bij kandidaat-kopers. Voer het nodige onderhoud uit en repareer de meest dringende en zichtbare delen van je woning. Vaak zal dit oplapwerk zijn, zoals een barst in de muur opvullen. Of felle muren, ramen en deuren een nieuw leven geven met een likje verf.

Herstel kleine gebreken in je woning
Een likje verf kan wonderen verrichten. Een witte muur maakt je ruimte groter, proper en strakker.

Verken je eigen woning langs de voordeur alsof je er nooit eerder bent geweest en kijk goed rond. Elk scheurtje of bubbeltje kan je aanpakken. Zo vermijd je vragen tijdens de rondleiding zoals “is dit een vochtplek?” Natuurlijk moeten serieuze, structurele gebreken die niet zonder grote kosten te herstellen zijn, altijd medegedeeld worden aan de potentiële koper.

7. Ruim je huis of appartement op

De meest logische tip, maar het wordt maar al te vaak vergeten: ruim je woning op. Een net en opgeruimd huis zal meer rust en ruimte uitstralen. Misschien vind jij dat het er beter ‘gezellig rommelig’ bijligt, maar dat geldt niet voor de kandidaat-koper.

Ruim je huis op voor je foto's maak van te woning.
Ruim je huis op. Kopers houden niet van een rommelig huis.

Een woning die niet opgeruimd is, is moeilijker los te zien van de huidige eigenaars. Waardoor geïnteresseerden het moeilijker vinden om zichzelf er in te zien wonen. Haal ook overbodige meubels weg. Ze maken je huis drukker en dus ook kleiner.

Zorg ervoor dat de vloeren proper zijn, de ramen gewassen en de kasten afgestoft. Orde en netheid geven je bezoekers het nodige vertrouwen: “Als het er nu zo proper bij ligt, dan zal de woning steeds goed onderhouden zijn.”

8. Maak je woning niet te persoonlijk

Kandidaat-kopers willen niet weten wat jij mooi vindt of hoe jij leeft. Ze willen ontdekken hoe ze er zelf zouden kunnen wonen. Daarom zorg je best voor een neutrale woonomgeving. Haal die familiefoto’s van de kast en schilder die knalgele muur wit. Niemand wil je collectie bierglazen bewonderen. Het draait allemaal om de woning en de ruimtes. Eenvoud is heel belangrijk.

Het is niet omdat er geen persoonlijke spullen in huis liggen dat je woning niet gezellig kan zijn. Een brandende kaars in de badkamer en een vers gebak op het aanrecht kunnen voor veel sfeer zorgen. Al deze zaken helpen om het inlevingsvermogen van de kandidaat-koper te versterken.

9. Richt je woning gezellig in met bloemen en planten

Voldoende groen in huis zorgt voor een ontspannen en frisse omgeving. Bovendien zorgen bloemen en planten voor gezonde, gezuiverde lucht. Ze beïnvloeden ook de geur van je woning. Een aantal mooie kamerplanten, bloemen en kleinere plantjes kunnen een huis of appartement een groene boost geven. Je ruimte wordt meteen huiselijker en gezelliger.

Kies geen speciaal sterk geurende bloemen of planten met schreeuwende kleuren. Hou het bij eenvoudig groen met hier een daar een kleurrijk accent.

10. Ruim je tuin op en richt in

Een tuin is een van de belangrijkste troeven van een woning. Zorg ervoor dat je tuin er verzorgd en opgeruimd bij ligt. Trek het onkruid uit, veeg het terras, haal die vuilniszakken weg en maai het gras. Richt je tuin en/of terras ook in. Zet de parasol, barbecue en tuinset klaar. Op deze manier zorg je voor een zomerse sfeer, zelfs als je je huis al verkoopt op een zonnige dag in maart.

Bereid je ook voor op een tuinbezoek tijdens de rondleiding. Je legt best een droge dweil of mat aan de achterdeur of schuifdeur om de schoenen af te kuisen nadat je bezoekers de tuin bezochten. Zo blijft binnen ook alles proper en klaar voor de volgende bezoekers.

11. Maak prachtige foto’s die instagram waardig zijn

De eerste foto die kandidaat-kopers van je huis te zien krijgt, moet inslaan als een bom. Het is de eerste indruk, het eerste gevoel en het bepaalt in grote mate of de geïnteresseerde langs komt voor een rondleiding of niet. Voor een goede foto heb je niet de allerbeste apparatuur nodig. Maar wel een zonnige dag, veel licht, tijd en een opgeruimde en mooi ingerichte woning.

Maak geweldige foto's van je huis of appartement
Maak een prachtige foto van je appartement of huis. Zelfs al is de ruimte beperkt.

Denk aan alle mooie foto’s die je ziet op Instagram, Pinterest en in woonmagazines. Kraaknette ruimtes met veel lichtinval die veel rust uitstralen. Met het nodige licht in je rug kan je met een degelijke smartphone professioneel ogende foto’s maken. Breng alle belangrijke en mooiste ruimtes in beeld. Die vuile toiletpot mag je gerust links laten liggen. Streef niet enkel naar een situering of weergave van je woning, maar streef naar een ideaal beeld. Maak je foto’s Instagram waardig.

12. Maak een video van je woning

Je kan nog een stapje verder gaan dan een gewone foto. Want een ruimte kan je nog beter aanvoelen met een video. Maak een eenvoudige rondleiding met je smartphone in de hand. Of film alle kamers apart om ze daarna te monteren tot een korte impressievideo van een minuut.

360° fotografie is ook leuk, maar een video voelt veel authentieker en minder gemanipuleerd aan. Je neemt de potentiële koper letterlijk mee door je woning, zoals het echt is. Zonder groothoeklens of aparte belichting. Ken je iemand die legaal met een drone mag en kan vliegen? Dan kan een luchtbeeld ook een leuke toevoeging zijn aan je video.

13. Creëer je eigen website met alle troeven van je woning

Het klinkt misschien technisch, maar anno 2020 is dit niet meer het geval. Een gratis blog of kleine betalende website opzetten is kinderspel geworden. Zoekertjes bieden veel mogelijkheden om de troeven van je huis of appartement online te plaatsen. Maar als je meer wil vertellen, meer foto’s of een video wil tonen, heb je een ander kanaal nodig.

Maak je eigen website om je woning nog beter te promoten
Op je eigen website kan je de specifieke troeven van je woning benadrukken.

Een website kan zo’n oplossing zijn. Met online oplossingen zoals WordPress, Wixx of Jimdo maak je een website zonder programmeerkennis in enkele uren. In deze website kan jij alles bepalen en meegeven wat je wil. Een grondplan weergeven? Check! Je kan vanuit je zoekertjes en sociale media posts makkelijk linken naar je eigen website. Zo stuur je alle geïnteresseerden naar een en dezelfde plaats.

14. Benadruk de sterke punten van je huis

Een woning verkopen doe je aan de hand van de grootste troeven: ligging, aantal slaapkamers, aantal badkamers, renovatie-of bouwjaar, bewoonbare oppervlakte, tuin, garage,… Hier zijn kopers specifiek naar op zoek. Bouw je verkooptekst en/of website rond de beste eigenschappen van je huis of appartement. Gebruik die troeven ook in de titels van je zoekertjes.

Durf ook te overdrijven zonder voor te liegen. Een kleine woonkamer kan je perfect als ‘gezellig’ omschrijven. Zolang je de correcte oppervlakte vermeldt. Beschrijf de woning zo enthousiast zoals ook jij er ooit enthousiast over was of nog steeds bent.

15. Beschrijf de buurt of omgeving

Een van de belangrijkste verkoopargumenten is de locatie. Maar het is meteen ook een punt waarop je zelf weinig invloed hebt. Ooit heb je zelf deze wijk of buurt uitgekozen om er te gaan wonen. Ga zelf na wat de sterktes zijn van je omgeving. Misschien ligt je huis of appartement wel vlakbij een school of supermarkt? Ook makkelijk bereikbaar openbaar vervoer, sportcentra en andere kindvriendelijke plaatsen zoals een speeltuin moet je vermelden.

Benadruk de sterktes van je buurt of wijk
Speel je omgeving uit: winkels, sportclubs, scholen, natuur, bereikbaarheid,…

Is je buurt toch niet de meest aantrekkelijke plek om te wonen? Benadruk de bereikbaarheid ten opzichte van naburige steden, belangrijke invalswegen en andere populaire locaties zoals een speeltuin, recreatiedomein, bos of natuurgebied. Woningen die vlakbij belangrijke locaties gelegen zijn, kan je beschrijven op wandel-of fietsafstand. Ligt alles net iets verder? Dan gebruik je de tijd om er te geraken met de wagen als indicatie.

“De woning ligt op 10 minuten fietsafstand van de basisschool en op 5 minuten wandelen van de bakker. In slechts 25 minuten ben je met de wagen in de stad.” Op deze manier lijkt alles vlakbij, wat eigenlijk altijd het geval is in het kleine, drukke Vlaanderen.

16. Plaats advertenties op immo websites

Dé plek waar de meeste kandidaat-kopers zoeken naar een woning: immowebsites. Deze zoekertjessites zijn onmisbaar in je promotiestrategie. Dagelijks worden er honderden woningen toegevoegd door vastgoedmakelaars en eigenaars die hun woning zelf verkopen. Immoweb is hierbij de logische nummer één, gevolgd door Zimmo, Realo en Immovlan. Zoekertjes zijn niet gratis, maar de investering is heel klein ten opzichte van het enorme bereik van de vastgoedwebsites.

Plaats je woning op immosites zoals Zimmo en Immoweb.
Plaats je woning op immosites zoals Zimmo.be.

Huizen op populaire locaties kunnen na het plaatsen van een zoekertje binnen de 24u verkocht worden. Op voorwaarde dat de zoekertjes aantrekkelijke foto’s, een duidelijke en goed geschreven beschrijving en alle info en attesten bevatten. Op deze zoekertjes kan je ook verwijzen naar je eigen website of kanaal waar je nog meer informatie over je woning verzameld hebt. Afhankelijk van je budget kan je een zoekertje enkele weken tot 6 maanden online houden.

17. Post je woning op sociale media

Een extraatje om je woning te promoten is sociale media. Via Facebook, Twitter en Instagram kan je snel en eenvoudig je huis of appartement onder de aandacht brengen. Doordat vrienden, kennissen en familieleden je woning gaan liken en delen, creëert dit een viraal effect.

Plaats je woning op de populairste sociale netwerken, zoals Facebook
Je woning op Facebook posten is gratis én het haalt veel organisch bereik onder je vrienden en familie.

Sommige woningen worden verkocht omdat de buurman van een vriend het appartement op Facebook zag, zonder dat de verkoper ook maar één euro aan advertenties kocht. Delen is dus de boodschap! En dat mag zeker ook op een leuke en ludieke manier zijn. Zorg ervoor dat je woning opvalt tussen de grote massa aan berichten op sociale media.

Je kan zelfs nog een stap verder gaan door je Facebookberichten te promoten, gericht op een specifieke doelgroep, met je eigen Facebookpagina.

18. Leid kandidaat-kopers zelf rond

Niet de makelaar of een andere verkoper kent je huis of appartement van binnen en vanbuiten. Jij bent dé expert als het gaat om je eigen woning. Je weet waarom er een deuk in die muur zit, wanneer het terras vernieuwd is en wat het heerlijkste zomerse plekje is in de tuin. Dat maakt dat jij dé geknipte persoon bent om kopers rond te leiden.

Bereid je ook goed voor op vragen van geïnteresseerden. Waarom wil je verkopen? Hoe is de buurt? Functioneert alles nog goed? Zijn er ergens gebreken die we moeten weten? Het zijn maar enkele van vele vragen die op je af kunnen komen.

19. Kies een rustige, zonnige dag voor de rondleiding

Zonnige dagen in mei, juni en september zijn de beste momenten voor een huisbezoek. Verkoop je in een andere periode of zit de zon niet mee? Plan de bezoeken zo veel mogelijk overdag en open alle gordijnen voor zoveel mogelijk lichtinval. Steek ook alle lichten aan. Je kamers zullen hierdoor ruimer en zachter aanvoelen. Het toont ook aan dat je helemaal niks te verbergen hebt.

Als je woning een tuin heeft kan je ook aantonen waar en wanneer de zon op je terras schijnt. Zet je parasol en barbecue buiten zodat bezoekers zichzelf al zien zitten op een warme, heerlijke zomerdag.

20. Zorg voor een verzorgd voorkomen

Als je zelf de rondleiding voor je rekening neemt, zorg er dan voor dat je er verzorgd uitziet. Geen trainingsbroek, gekreukt hemd of warrig kapsel dat je meekreeg uit bed. Overdrijf niet met een maatpak. Kleed je zoals je je zou kleden voor een avondje thuis met vrienden. Zo krijg je een degelijke en betrouwbare uitstraling.

Net zoals een opgeruimde woning zorgt een verzorgde uitstraling ervoor dat kandidaat-kopers vertrouwen krijgen in jou als eigenaar, beheerder en verzorger van de woning. Iemand die er zo goed uitziet als jij zal toch in een mooi, goed onderhouden huis wonen?

21. Creëer een aangename geur

Een extraatje dat je huis nog aantrekkelijker kan maken is een aangename geur. Het is wetenschappelijk bewezen dat aangename geuren mee bepalen hoe we ons voelen. Het is vanzelfsprekend dat vieze geurtjes van afvoerputten of frietketels vermeden moeten worden. Maar je kan dit ook positief beïnvloeden door zelf voor een extra geur te zorgen. Het blijft een heel persoonlijke ervaring.

Bak iets in je oven om je woning te vullen met een heerlijke geur
Haal je bakkerstalent boven of haal wat afbakbroodjes in huis voor een heerlijke, huiselijke geur in huis.

Lavendel en wierook kunnen indringend zijn. Maar de geur van een versgebakken cake, een kop koffie of een vers gebak in de oven kan een heel huiselijke sfeer oproepen bij kandidaat-kopers. Ook de geur van populaire wasmiddelen in een berging of wasruimte kunnen hierbij helpen. Een frisse geur versterkt ook het gevoel van netheid en hygiëne in huis.

22. Zorg voor rust en stilte tijdens het bezoek

Woon je in een drukke buurt? Sluit dan alle ramen en buitendeuren. Probeer ervoor te zorgen dat luide buren het huis uit zijn tijdens de bezichtiging, bijvoorbeeld door af te spreken tijdens de werkuren of vakantieperiodes. Zo maak je het zo stil mogelijk en kan je de rust benadrukken in je huis.

Een zacht muziekje in huis kan ook helpen om geluiden van buitenaf te neutraliseren. Kies rustige muziek die kalmerend werkt en hou het op de achtergrond. Zo kan het een ontspannend effect hebben op je bezoekers, zonder te storen.

23. Vertel het verhaal van de woning

Een huis of appartement is meer dan een aantal slaapkamers, een badkamer, leefruimte en een keuken. Het is een plek waar geleefd werd en wordt. Elke woning heeft zijn eigen verhaal en geschiedenis. En iedereen houdt van verhalen. Ze maken het verschil tussen een hoop stenen met een dak erop en een echte thuis met een ziel.

En het gaat niet enkel over zeer oude woningen waarbij de overgrootvader de woning met eigen handen gebouwd heeft. Het verschil zit in de kleine dingen. Misschien gebruikte je die de marmeren trap als glijbaan toen je nog een kind was. Of misschien heb je geen vaatwasmachine geïnstalleerd omdat je graag zelf afwast met het hele gezin, terwijl de kinderen dit liever anders zouden zien. Het zijn deze leuke anekdotes die het verschil kunnen maken.

24. Hap niet meteen toe bij het eerste bod

Heb je meer dan een kandidaat-koper en staat je huis nog niet zo lang te koop? Dan moet je niet meteen toehappen bij het eerste degelijke bod. Krijg je binnen een week meerdere aanbiedingen van kandidaten? Breng dan de anderen op de hoogte. Laat bezoekers ook voelen tijdens de rondleiding dat de belangstelling groot is en dat er snel beslist moet worden.

Bij meerdere biedingen kan je de kandidaten vragen om een bod uit te brengen in een gesloten enveloppe. Dat bod hoeft dan niet begrensd te zijn door je vraagprijs. Vooral huizen op populaire locaties, zoals in een (groene) stadsrand, worden vaak verkocht voor een hoger bedrag dan de vraagprijs. Kopers tegen elkaar uitspelen is ook een mogelijkheid, maar je riskeert dat sommigen afhaken.

Gaat de verkoop niet zo vlot als gedacht? Hou vast aan een minimumbedrag in de eerste 6 weken van de verkoop. Daarna kan je de prijs rustig laten zakken tot er meer interesse is of de onderhandelingen heropenen met eerdere geïnteresseerden.

25. Leg het bod schriftelijk vast

Ben je akkoord met het uitgebrachte bod op je woning? Leg het bod dan vast op papier. Een e-mail of sms is in theorie ook geldig, maar je bent pas 100% zeker als je de overeenkomst op papier zet, ondertekend door de koper en verkoper.

Je kan dit eenvoudig doen door de persoonlijke gegevens van jezelf en je koper te noteren, samen met de adresgegevens van de woning, de overeengekomen prijs en de datum en plaats van ondertekening. Eens het bod op papier staat, is de verkoop officieel rond en kan je de woning van de markt halen.