Wanneer is een bod op je huis bindend?

De verkoop van je woning is helemaal op dreef en na een geslaagde rondleiding krijg je een eerste bod binnen via de telefoon. Misschien is het bod niet meteen wat je wil en moet je verder onderhandelen. Maar is zo’n mondeling bod via de telefoon wel bindend?

Wat zegt de wetgeving?

De wetgeving is hierover heel duidelijk: een uitgebracht bod is altijd bindend. Zelfs al wordt dat bod uitgebracht via de telefoon, e-mail, sms, of zelfs geschreven op een bierkaartje. Eens de verkoper en koper het eens zijn over een bedrag, is de verkoop officieel. De finale beslissing over het al dan niet aanvaarden van het bod ligt natuurlijk bij jou, de verkoper.

“Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. “

Artikel 1583 van het burgerlijk wetboek is duidelijk: een overeengekomen bod is altijd bindend

Leg een bod altijd schriftelijk vast

Akkoord is akkoord. Maar als een koper zich alsnog terugtrekt op het laatste moment terwijl je de andere kandidaten hebt afgewezen, is een mondelinge overeenkomst moeilijk te bewijzen. Laat het bod altijd schriftelijk vastleggen op een blad papier, ondertekend door de bieder. Zo heb je een duidelijk document om op terug te vallen en is er geen discussie of bewijsprobleem.

Bij e-mails of sms’en kan er altijd gediscussieerd worden over de herkomst of eventuele vervalsing. In 2013 besliste het Gentse hof van beroep dat een sms wel als ‘begin van schriftelijk bewijs’ wordt gezien. Maar in 2017 oordeelde een rechter van het hof van beroep in Antwerpen dat de verkoop van een woning niet via e-mail kan worden afgesloten. Er is dus te veel onduidelijkheid over digitale biedingen en overeenkomsten.

Wat moet een schriftelijk bod bevatten?

Het bod op papier moet minstens de volgende gegevens bevatten:

  • De beschrijving van de woning (vergeet die extra garage of stal niet te vermelden)
  • Adresgegevens van de woning
  • Het bedrag (schrijf dit voluit én in cijfers)
  • Handtekening van de koper
  • Datum en locatie van ondertekening
  • Bijzondere voorwaarden (bijvoorbeeld als je pas na een jaar verhuist uit je verkochte woning of als je wil dat de compromis binnen een bepaalde termijn ondertekend wordt omdat het snel moet gaan).

Daarnaast kan de koper ook zelf een aantal opschortende voorwaarden toevoegen aan het bod

  • Een vervaldatum op het bod.

Dit wordt vaak toegepast om je sneller te laten beslissen en om de koper niet vast te laten hangen aan zijn of haar bod. Eens de termijn verstreken is, vervalt het bod. Zo kan een bod bijvoorbeeld maar 2 weken geldig zijn. Zonder deze voorwaarde is een bod in principe levenslang geldig.

  • De voorwaarde dat de koper een lening krijgt bij de bank.

Vaak zullen kopers al goed weten wat ze wel of niet kunnen lenen. Maar soms gaan ze net iets verder om een woning binnen te halen, waardoor ze nogmaals langs de bank moeten voor extra kapitaal.

  • De voorwaarde dat bepaalde attesten of documenten beschikbaar zijn

Als er nog documenten ontbreken op het moment dat de koper een bod uitbrengt, kan dit een voorwaarde zijn om het bod ongeldig te verklaren. Bijvoorbeeld bij de afwezigheid van een goedgekeurd attest van de elektriciteitsinstallatie of een blanco bodemattest.

Deze voorwaarden worden ook opgenomen in het compromis of de onderhandse verkoopovereenkomst. Maar aangezien een bod 100% bindend is, kan een koper of verkoper altijd verwijzen naar het ondertekende bod bij het opstellen van het compromis. Wil de koper een opschortende voorwaarde toevoegen aan het compromis terwijl dat niet in het bod staat? Dan kan jij die voorwaarde theoretisch gezien afwijzen.

Als verkoper wil je natuurlijk zo weinig mogelijk voorwaarden bij het bod om zeker te zijn dat de deal doorgaat. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om een bod uit te brengen met alle nodige voorwaarden om zichzelf in te dekken.

Eens je het bod aanvaardt, is de verkoop officieel en kan je overgaan tot de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Dat is het uiteindelijke compromis, opgesteld door je notaris.

Schadevergoeding

Een akkoord op papier is geen vodje. Indien een koper weigert om de deal te respecteren, kan je als koper een schadevergoeding eisen. Die schadevergoeding is vaak gelijk aan 10% van de afgesproken verkoopprijs. Laat dus niets aan het toeval over en leg alles schriftelijk vast.

De beste aanpak bij het ontvangen van een bod

Registreer de biedingen schriftelijk van elke koper. Stel zelf een kort document op met je gegevens en de gegevens van je woning. Daarop kan de koper zijn of haar gegevens noteren met het bod en een handtekening. Zo kan je met een officieel bod de verkoop zorgeloos afronden en andere kandidaten informeren.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Is een bod op een huis bindend?

Een bod op een woning is altijd bindend als er geen opschortende voorwaarden aan vast hangen, zoals de goedkeuring van een hypothecaire lening.

Is de vraagprijs van een woning bieden bindend?

Neen. De vraagprijs is enkel een indicatie van de gewenste prijs van de verkoper naar de koper toe. De verkoper mag meer vragen dan de originele vraagprijs.

Wat is de geldigheidsduur van een bod op een huis?

Een bod is blijvend geldig tenzij er een vervaltermijn is opgenomen bij het uitgebrachte bod. Dit wordt meestal toegevoegd door de koper om zo de verkoper sneller te laten beslissen.

 Bron: notaris.be 

Dit artikel werd laatst bijgewerkt op