De waarde van je huis schatten: zo bereken je de juiste vraagprijs

Wat is de beste manier om de waarde van je huis of appartement te schatten? We deden een schatting van een huis in Gent en onderzochten alle mogelijke stappen in de zoektocht naar de juiste vraagprijs. Hier zijn onze tips om de waarde van je huis te laten schatten.

Huis laten schatten: tips

De woning die we laten schatten is een te renoveren rijwoning in de Gentse rand. Helaas kunnen we de waarde van de woning niet zomaar opzoeken. Daarom doen we beroep op verschillende mensen en kanalen.

Maar voor we ons huis schatten voor verkoop, kijken we eerst naar de factoren die de waarde van een huis bepalen. Wat zijn de troeven die de woning aantrekkelijk maken voor kandidaat-kopers?

Wat bepaald de waarde van een huis of appartement?

  • Totale oppervlakte en bewoonbare oppervlakte: hoe groot is je grondgebied en hoeveel bewoonbare ruimte krijgt de koper?
  • Ligging: Location, location, location! De locatie heeft de grootste invloed op de prijs. Een populaire ligging, zoals in en rond een stad, levert een hogere prijs op. Drukke wegen en industrie vlakbij kunnen je prijs flink beïnvloeden. Faciliteiten zoals scholen en openbaar vervoer en een goede bereikbaarheid met de auto en fiets zijn pluspunten.
  • Type woning: Verkoop je een appartement, huis, villa, of een gigantisch kasteel?
  • Type bebouwing: Hoeveel gevels heb je? Is je woning helemaal open, halfopen of gesloten?
  • Het aantal (slaap)kamers: Zelfs een kleiner huis kan met een extra slaapkamer perfect zijn voor een groter gezin. Ook een extra badkamer is een troef. Net als een garage, kelder, berging of zolderruimte.
  • Bouwjaar/ renovatiejaar: Heb je een nieuwbouw, oudere woning of is je huis gerenoveerd?
  • Afwerkingsgraad: Is je huis of appartement helemaal afgewerkt? Misschien ontbreken er nog plinten rond de vloer, kaders aan de deuren of moeten de muren nog geschilderd worden. Een slechte of onvolledige afwerking kan een negatieve invloed hebben op de prijs. Een instapklaar huis of appartement heeft een streepje voor bij veel kopers en dat merk je aan de prijs.
  • Renovatiewerken: Moeten er nog ingrijpende werken gebeuren aan je woning? Moet het dak vernieuwd worden of moet de badkamer eruit? Het zijn allemaal zaken die wegen op het budget van de koper.
  • Energiezuinigheid: Hoe duurzaam is je woning en hoe hoog zijn de daarbijhorende energiekosten? Is het dak al geïsoleerd? En wat met de muren? Met een lage EPC-score kan je de vraagprijs omhoog drijven.

De troeven van onze woning

Onze rijwoning heeft zeker een aantal duidelijke troeven: een prima ligging vlakbij Gent, rustig in het groen. Maar er is ook veel werk aan want het rijhuis uit 1958 moet volledig gerenoveerd worden.

Toch is het met 4 slaapkamers en 146m2 bewoonbare oppervlakte een aantrekkelijke woning op een grond van 207m2. Daarbij hoort ook een tuin en een garage die toegankelijk is via een privéweg achteraan. Ideaal voor een jong koppel dat wil verbouwen of een gezin met renovatiekapitaal.

Nu we weten wat de minpunten en troeven van onze woning zijn, starten we met de schatting van de waarde van de woning. De eerste opdracht is een onderzoek in de buurt.

Stap 1: Rondkijken in de buurt en je woning vergelijken via immosites

De juiste prijs is de prijs die kopers willen geven. Daarom is het interessant om te kijken naar woningen die te koop staan en misschien zelfs al verkocht zijn. We gebruiken hiervoor de meest populaire immosite: Immoweb. Maar als je niet meteen een vergelijkbare woning vindt, kan je ook terecht bij Zimmo, Realo of Immo.vlan.

Een zoekopdracht ingeven bij immoweb om vergelijkbare huizen en appartementen te vindenom de waarde van je woning te schatten.
Je kan allerlei paramaters ingeven om een vergelijkbare woning te zoeken op immoweb en andere vastoedsites.

Bij Immoweb kan je een zoekopdracht ingeven alsof je een koper was. Je kan filteren op budget, aantal slaapkamers, tuin, bewoonbare oppervlakte, staat van de woning, enz. Op die manier komen we heel wat woningen in de buurt tegen die vergelijkbaar zijn met onze woning. Twee woningen in het bijzonder trekken onze aandacht, niet toevallig van dezelfde makelaar. De ene woning heeft een vraagprijs van 305.000 EUR, maar is intussen gezakt tot 300.000 EUR. De tweede start aan 285.000 EUR. Ze zijn beiden te renoveren, hebben een tuin en liggen op enkele honderden meters van onze woning.

Een vraagprijs tussen 285.000 EUR en 300.000 EUR is dus niet onrealistisch, op voorwaarde dat deze huizen effectief verkocht worden aan deze prijzen. Door de staat van onze woning is 285.000 EUR onze eerste richtprijs.

Stap 2: waarde woning (gratis) berekenen online

Na een vergelijking online hebben we een bepaalde prijsklasse voor ogen. Maar het is interessant om dit opnieuw te vergelijken met enkele tools die de waarde van je woning gratis online berekenen, al betaal je er soms ook een kleine prijs voor. Ze geven een zeer volledig beeld van de prijs in een uitgebreid verslag. We doen opnieuw de test met de 4 meest gebruikte online schattingstools die de waarde van je huis bepalen online.

1. De Realo Schatting (Realo.be) – Betalend

De eerste tool is meteen de enige die betalend werkt. De Realo schatting van Realo.be belooft een “verwachte vraagprijs voor een gemiddeld pand in een bepaalde buurt en met bepaalde eigenschappen”. Ze benadrukken dat het enkel een startpunt is voor de bepaling van de verkoopprijs van een woning en geen “officiële taxatie”. Realo biedt een rapport aan van 20 EUR en 50 EUR (extra uitgebreid). We vullen alle vereiste waarden in en betalen 20 EUR voor ons eerste online waardeverslag.

De waarde van je woning schatten met realo in een uitgebreid schattingsrapport.
Realo biedt tegen betaling een uitgebreid schattingsverslag van 10 tot 25 pagina’s aan.

Realo berekent een gemiddelde prijs van 309.000 EUR. In een verslag van 10 pagina’s krijgen we de gemiddelde prijs/m2 bewoonbare oppervlakte, prijsevolutie, mobiliteitscore, winkels, scholen en openbaar vervoer in de buurt. Daarnaast ook de referentiepunten van vergelijkbare woningen in de buurt die ooit te koop stonden. Een indrukwekkend verslag voor 20 EUR. Realo houdt geen rekening met renovatiewerken en onkosten algemeen. Dus we onthouden vooral de minimumprijs van 283.000 EUR.

2. Immoweb (immoweb.be) – Gratis

Ook Immoweb heeft een tool om je huis te schatten. Kan de grootste zoekertjessite van het land ook het beste schattingsrapport voorleggen? De gratis tool houdt in tegenstelling tot Realo wel rekening met renovatiewerken en de staat van de woning. Maar het resultaat ligt een heel stuk lager dan onze eerdere onderzoeken. De bovengrens ligt zelfs 16.000 EUR onder de laagste vraagprijs die we tot nu toe gevonden hebben.

De waarde van je woning schatten met immoweb
De schattingstool van Immoweb geeft weinig extra informatie of context bij de online waardebepaling van je woning.

Omdat Immoweb veel aandacht geeft aan de staat, de werken en de ‘status’ (wat een vage term) van de woning, nemen we vooral de bovengrens van 268.000 EUR mee naar de volgende fase.

3. Zimmo prijswijzer (Zimmo.be) – Gratis

Je huis schatten met Zimmo kan met de “Zimmo prijswijzer“. Die schattingstool gebruikt net als Realo het kadaster om de waarde van een huis te berekenen. Dat is geografische overheidsinformatie (de kadastrale gegevens) zoals het type bebouwing, de afstand tot de straat, oppervlakte van de tuin, enz. Die data worden verrijkt met de huizenprijzen op Zimmo. Net als de meeste tools houdt Zimmo geen rekening met de afwerkingsgraad en extra kosten die bij de aankoop horen.

De Zimmo prijswijzer schat de waarde van je woning op basis van kadastrale gegevens.
De Zimmo prijswijzer stelt de geschatte waarde grafisch voor, zonder minimum of maximumprijs.

Zimmo geef een zeer gedetailleerde richtprijs van 302.390 EUR. Die schatting zagen we eerder in onze eigen research in de buurt en bij Realo.be. De prijswijzer legt ons uit hoe de prijs berekend wordt en vooral waarom de prijs hoger of lager kan liggen.

De Zimmo prijswijzer geeft aan welke factoren je geschatte prijs kunnen beïnvloeden.
Zimmo geeft extra duiding bij de geschatte waarde van je woning.

De locatie, staat en vraag zijn de belangrijkste factoren om deze prijs met een korreltje zout te nemen. Aangezien onze rijwoning compleet gerenoveerd moet worden, zullen we dus wat lager moet mikken. De prijswijzer geeft helaas enkel de gemiddelde prijs en geen minimum of maximum om ons verder op te baseren.

4. Immoreus (immoreus.be) – Gratis + abonneeformule

De werkwijze van Immoreus is vergelijkbaar met die van Immoweb. Ze houden rekening met de staat van de woning en baseren zich op een grote databank van historische vastgoedtransacties. Ze gaan op zoek naar de waarde van een huis binnen de ingegeven postcode en zoeken naar vergelijkbare woningen met een gelijkaardige oppervlakte, zelfde soort van tuin, enz. Daarna nemen ze de gemiddelde verkoopprijs van die woningen om een schatting te maken van jouw huis of appartement.

Een schatting met immoreus dat zich baseert op de staat van je woning en historische vastgoedtransacties.
Immoreus is een gratis dienst, maar biedt extra informatie aan tegen betaling.

Het schattingsverslag is gratis, maar als je een meer gedetailleerde schatting wil, moet je abonnee worden. Dat kan vanaf 20 EUR voor een week. We testen de gratis versie en komen uit bij een geschatte vraagprijs van 265.195 EUR. De gelijkaardige woningen in de buurt zie je meteen op de kaart.

Wat is de beste online schattingstool?

Realo en Zimmo springen eruit door een gedetailleerde uitleg bij het schattingsverslag en door hun manier van werken. Ze gebruiken beiden kadastrale gegevens in combinatie met historische vastgoedtransacties. Vooral Zimmo is door zijn gratis gebruik een echte aanrader. Maar als je je graag verdiept in data en grafieken, dan is Realo je eerste keus.

Toch zijn ook de andere tools het bekijken waard. Zeker als je woning niet instapklaar is, zoals onze op te frissen rijwoning. Immoweb en immoreus houden rekening met de staat van de woning. Bovendien beschikken ze mogelijk over de grootste databanken als het gaat om historische vastgoedtransacties. Die databanken bevatten de vraagprijs van de woningen. De uiteindelijke verkoopprijs kan lager of hoger liggen dan geadverteerd op vastgoedwebsites. Maar gemiddeld geeft dit een zeer goede indicatie.

We tellen alle resultaten op en berekenen de gemiddelde geschatte prijs door onze schattingstools:

(€309.000 + €250.000 + €302.390 + €265.195) / 4 = €281 646

Slechts 1500 EUR minder dan onze eerste schatting via zoekertjessites.

Overzicht tools om je huis online te laten schatten

RealoBetalend
ImmoreusGratis en betalend
ImmowebGratis
Zimmo schattingstoolGratis

Stap 3: Een vastgoedexpert uitnodigen

We hebben nu echt een eerste richtprijs in ons hoofd. Het is tijd om de laatste check te doen: een vastgoedexpert raadplegen. Makelaars bieden gratis schattingen aan, net als sommige notarissen en verzekeraars.

We bellen voor deze test een aantal makelaars op. Maar je kan de schatting van je huis ook door een notaris en erkende schattingsbureau’s laten uitvoeren. Je kan je huis zelfs laten schatten door een bank. Spreek hen aan voor een (gratis) bezoekje. Zij zullen dezelfde oefening doen als jij en hun ervaring in de strijd gooien. Laat hen eerst een voorstel doen en confronteer hen daarna met de vraagprijs die je in je hoofd hebt.

  • De eerste makelaar schat de woning op 250.000 EUR. Een stuk lager dan wat onze online schattingstools berekenden.
  • De tweede makelaar ziet het een stuk ambitieuzer en zet 285.000 EUR als startprijs voorop.
  • De derde en laatste makelaar verkoopt de 2 andere gelijkaardige huizen via Immoweb. Hij belooft een verkoop van 300.000 EUR omdat “er al een bod werd uitgebracht van €305.000 op een gelijkaardig pand.” Dat blijkt uiteindelijk toch niet zo te zijn. De woning staat intussen al €5000 lager ingesteld.

De makelaarscommissies schommelen tussen de €5000 en €9000.

Heel uiteenlopende bedragen. We berekenen opnieuw een gemiddelde van de geschatte prijzen:

(€250.000 + €285.000 + €300.000) / 3= €278 333

Een bedrag dat opnieuw dicht aanleunt bij de eerste 2 berekeningen via de immosites en de schattingstools.

Het resultaat?

Tijd om de markt op de gaan en de verkoop te starten. We berekenen het gemiddelde van alle geschatte prijzen (€278 333 + €281 646 + €285.000) / 3 = €281 659

Om de prijs aantrekkelijker te maken zetten we de startprijs iets lager op €279.000. En wat blijkt? Een week later is de woning al verkocht na een opbod tussen 2 kopers aan 282.000 EUR!

Conclusie: onze tips om je huis te laten schatten

Een vraagprijs van een huis bepalen is geen exacte wetenschap. Er is geen gouden formule om een juiste berekening te maken. Bepaal je prijs op basis van de eigenschappen van je woning in combinatie met een vastgoedexpert en online tool. Gebruik hierbij meerdere tools en vertrouw niet enkel Realo of Immoweb. De inschatting van bijvoorbeeld Immoweb, Realo en een tweetal makelaars, zullen je een correcter beeld geven van de vraagprijs.

Een exacte winnaar kunnen we niet aanduiden. Zowel de experten als de tools gaven ons een gelijkaardige prijs. Aarzel vooral niet om een extra opinie te vragen als je twijfelt. Zowel van een makelaar, een tool of een eenvoudige zoekopdracht op immo websites.

Een te hoge vraagprijs kan kandidaat-kopers wegjagen. De emotionele waarde die jij hecht aan je huis zal niet in extra geld verzilverd worden. Een kandidaat-koper heeft (nog) geen band met je woning en zal hier geen rekening mee houden.

Een te lage prijs is een gemiste kans, maar kan wel voor een opbod zorgen bij kandidaat-kopers. Bepaal in de eerste plaats steeds zelf hoeveel geld je minstens nodig hebt voor je volgende project en wat je absolute bodemprijs is. Het belangrijkste is dat jij je als verkoper 100% goed voelt bij de prijs.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Hoe kan ik de waarde van mijn huis bepalen?

Je kan de waarde van je woning bepalen met online tools die je woning schat op basis van vergelijkbare woningen en eerder verkopen. Ben je niet zeker of voelt de prijs niet goed aan? Raadpleeg een vastgoedexpert zoals een makelaar of notaris.

Wie mag een huis schatten?

Iedereen mag de waarde van een woning schatten, maar je raadpleegt beter een vastgoedexpert zoals een erkende schatter, een vastgoedmakelaar of een notaris. Ze kunnen je een uitgebreid schattingsverslag bezorgen.

Hoe lang duurt een schatting van een huis?

De schatting van een woning door een vastgoedexpert duurt maximaal een uurtje. In dit uur stelt de expert vragen over de woning en wordt het huis of appartement geïnspecteerd. Nadien krijg je een schattingsrapport toegestuurd met de geschatte vraagprijs.
Met een online schattingstool heb je een schatting binnen de 10 minuten.

Dit artikel werd laatst bijgewerkt op