Wie een huis of appartement erft, wil die vaak snel verkopen. Als je een geërfde woning verkoopt moet je rekening houden met andere erfgenamen, een aantal kosten en de erfbelasting. We zetten de belangrijkste zaken op een rij.
Hoe verkoop je een geërfde woning?
Er is geen verschil tussen de verkoopprocedure van een geërfde woning en de ‘normale’ verkoop van een huis of appartement die je al jaren bezit. Je moet rekening houden met het aantal eigenaars dat akkoord moet gaan met de verkoop. Want de erfgenamen worden op het moment van het overlijden mede-eigenaar van de woning.
In bijzondere gevallen, als een van de erfgenamen wilsonbekwaam of minderjarig is, zal een vrederechter mee moeten beslissen over de verkoop. Maar de notaris zal je in deze situaties begeleiden en de nodige stappen ondernemen.
Conflicten tussen erfgenamen
Komen de erfgenamen niet overeen? Dan kan dit leiden tot een conflict. Een van de erfgenamen kan dan naar de rechter stappen. De rechter stelt dan een notaris aan die de woning openbaar verkoopt. De opbrengst wordt daarna verdeeld.
Wanneer kan je de woning verkopen?
Om je huis of appartement meteen te verkopen moet je aan deze voorwaarden voldoen:
Aanvaarden alle erfgenamen de erfenis?
Alle erfgenamen moeten hun deel van de erfenis aanvaarden. Maar de erfenis kan ook geweigerd of aangevochten worden.
Is de woning vrij van vruchtgebruik of gaat de vruchtgebruiker akkoord met een verkoop?
Je moeder of vader kan het vruchtgebruik krijgen over de woning, waarbij hij of zij in de woning mag blijven wonen. De vruchtgebruiker moet ook akkoord gaan met de verkoop.
Gaat iedereen akkoord met een verkoop?
Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop. Ze moeten de verkoopovereenkomst mee ondertekenen.
Is de verkoopwaarde geschat?
Normaal gezien wordt de verkoopwaarde geschat naar aanleiding van de aangifte van nalatenschap. Dit gebeurt doorgaans best door een onafhankelijke expert.
Is de erfbelasting berekend?
De erfenis moet aangegeven worden bij de Vlaamse belastingdienst. Op basis van de tarieven en de ‘afstand’ van de familiale band ten opzichte van de overledene (partner, kind, broer, nicht,…) wordt de erfbelasting berekend. Heb je niet voldoende geld om de belasting te betalen? Dan kan je ook eerst de woning verkopen om die te bekostigen.
Wat is de erfbelasting?
Naast de opbrengst van de verkoop, moet je ook rekening houden met een extra kost: de erfbelasting of successierechten. Die belast de nalatenschap van een overledene.
Om de waarde van een nalatenschap te bepalen, moet je als erfgenaam binnen de 4 maanden na het overlijden een aangifte indienen bij de Vlaamse belastingdienst. Anders riskeert de erfgenaam een verhoging van de belasting. Iedere erfgename kan afzonderlijk een aangifte indienen, maar dit kan ook door de erfgenamen gezamenlijk worden ingediend.
De waarde van de woning aangeven
De erfenis aangeven gebeurt met een formulier ‘Aangifte van nalatenschap na overlijden’ al dan niet met hulp van een notaris. Alle eigendommen van de overledene moeten hierin opgenomen worden. Schulden en begrafeniskosten mogen hiervan afgetrokken worden.
Ook de waarde van het geërfde huis of appartement moet hierin beschreven worden. Daarom moet de woning geschat worden. Je kan dit zelf doen, maar hoe hoger je de woning schat, hoe meer erfbelasting je moet betalen. Schat je de woning te laag in, dan kan de belastingdienst je een boete geven door middel van een belastingverhoging.
Een geërfde woning verkopen na 2 jaar
Het kan beter zijn om de woning te verkopen zo’n 2 jaar nadat je de belasting betaald hebt. Na 2 jaar kan je zonder problemen duurder verkopen zonder risico op een boete. Maar in vele gevallen moet de woning meteen verkocht worden om de erfbelasting te kunnen betalen.
Als je meteen verkoopt en een boete wil vermijden schakel je beter een landmeter/ schatter in die erkend is door de fiscus. Dan zal de belastingdienst zich in principe niet bemoeien met de geschatte waarde. Ook als de woning voor meer geld verkocht wordt. De kosten voor de expert zijn uiteraard wel voor je rekening.
De Vlaamse belastingsdienst kan je woning gratis schatten, maar je hebt minder invloed op deze schatting dan bij een onafhankelijke expert.
Eens de erfbelasting berekend is, stuurt de Vlaamse belastingdienst een aanslagbiljet naar de erfgenamen.
Tarieven erfbelasting
De tarieven zijn afhankelijk van de verwantschap met de overledene en de grootte van de erfenis (het nettobedrag van de waarde). Zo zal een erfgenaam in rechte lijn, zoals een partner of kind, minder betalen dan een broer of zus. De tarieven gelden per schijf. Als partner of kind van de overledene betaal je 3% op de eerste €50.000, op de volgende €200.000 betaal je 9%, op alles daarboven betaal je 27% erfbelasting.
Tarieven erfbelasting in rechte lijn: partners en kinderen
| Bedrag | Tarief erfbelasting |
| €0,1 – €50.000 | 3% |
| +€50.000 – €250.000 | 9% |
| +€250.000 | 27% |
De erfenis wordt opgesplitst in roerende (geld, meubelen, …) en onroerende goederen (grond, woning). Hierdoor moeten er minder belastingen betaald worden omdat de bedragen per onderdeel lager liggen dan de totale som.
Adoptiekinderen, stiefkinderen, stiefouders, zorgouders en zorgkinderen worden onder bepaalde voorwaarden als rechte lijn beschouwd.
Tarieven erfbelasting in de zijlijn: broers en zussen
| Bedrag | Tarief erfbelasting |
| €0,1 – €35.000 | 25% |
| +€35.000 – €75.000 | 30% |
| +€75.000 | 55% |
Voor broers en zussen wordt er geen onderscheid gemaakt tussen roerende en onroerende goederen. Alle goederen worden opgeteld om de erfbelasting te berekenen.
Tarieven erfbelasting voor andere personen: neven, nichten, …
| Bedrag | Tarief |
| €0,1 – €35.000 | 25% |
| +€35.000 – €75.000 | 45% |
| +€75.000 | 55% |
De nettowaarde van alle goederen wordt samengeteld. Op het totale bedrag wordt de erfbelasting berekend, waardoor je sneller in een hoger tarief terecht komt. De erfbelasting wordt dan verdeeld over de erfgenamen die vallen onder dit tarief.
Hoe de erfbelasting berekenen?
De berekening verloopt steeds in schijven. Een kind dat een huis erft ter waarde van €200.000, zal 3% betalen op de eerste schijf van €50.000, goed voor €1500. En 9% op de resterende €150.000, goed voor €13.500. De erfbelasting zal dus €15.000 bedragen.
(50.000 x 3%) + (150.000 x 9%) = 15.000
Vrijstelling en uitzondering voor partners
Gehuwden, wettelijk en feitelijk samenwonenden kunnen genieten van een vrijstelling van de erfbelasting op de gezinswoning waarin ze beiden woonden. Feitelijk samenwonenden moeten wel minstens 3 jaar samengewoond hebben om in aanmerking te komen. De vrijstelling geldt niet voor een tweede woning.
Gehuwden genieten bijkomend van een vrijstelling van de erfbelasting op de eerste schijf van €50.000 van de roerende goederen.
Bij feitelijk en wettelijk samenwonenden wordt vaak een aanwasbeding opgesteld. Een aanwasbeding zorgt ervoor dat de langstlevende het andere deel van de woning ‘ontvangt’ van de overledene. De partner krijgt het woningdeel in volle eigendom of in vruchtgebruik, volgens de afspraken van het koppel. De kinderen kunnen dan geen aanspraak maken op de woning en het is ook niet eenzijdig opzegbaar door een van de partners.
Huis verkopen bij vruchtgebruik?
Als iemand de woning na een overlijden in vruchtgebruik krijgt, mag die persoon het huis of appartement bewonen en beheren. De erfgenamen die het huis bezitten, vaak zijn dat de kinderen, zijn de zogenaamde ‘blote eigenaars’.
Zowel de blote eigenaar als de vruchtgebruiker kunnen verkopen waar ze recht op hebben. De blote eigenaar kan de woning verkopen, maar mag hierbij de rechten van de vruchtgebruiker niet schenden of beperken.
Een koper zal dus de woning moeten delen met de vruchtgebruiker, wat het huis of appartement minder aantrekkelijk maakt. Weinig kopers willen een huis waar nog iemand in woont voor onbepaalde tijd. En dit heeft ook invloed op de verkoopprijs.
De vruchtgebruiker kan in theorie ook zijn rechten van vruchtgebruik verkopen, maar in de praktijk komt dit nauwelijks voor.
Doorgaans worden vruchtgebruik en blote eigendom samen verkocht.
Conclusie
Als alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop, kan je het huis laten schatten. Na aangifte bij de belastingdienst kan je het huis of appartement zelf verkopen zoals elke andere woning volgens het stappenplan. Eens de woning verkocht is, wordt de erfbelasting betaald en de opbrengst verdeeld onder de erfgenamen.
Bron: notaris.be, vlaanderen.be